Rozdiely v cenách bratislavských bytov sa prehlbujú a ponuka sa sústreďuje do štyroch štvrtí

Realitný trh v slovenskej metropole prechádza obdobím výraznej polarizácie, kde o konečnej cene rozhoduje nielen lokalita, ale aj technický stav nehnuteľnosti. Podľa realitného analytika Vladimíra Kubrického sa ceny medzi jednotlivými mestskými časťami líšia natoľko, že novší dvojizbový byt v prestížnom Starom Meste môže byť až o polovicu drahší než rozlohou identický, no starší byt vo Vrakuni.

Regionálna nerovnováha a dostupnosť bývania

Aktuálna ponuka nehnuteľností v Bratislave nie je rozložená rovnomerne. Až tri štvrtiny všetkých voľných bytov sa sústreďujú v štyroch kľúčových lokalitách, ktorými sú Staré Mesto, Ružinov, Nové Mesto a Petržalka. Práve tieto oblasti tvoria jadro realitného trhu, zatiaľ čo periférne časti čelia akútnemu nedostatku nových projektov.

Realitná maklérka Adriena Litomerická v tejto súvislosti upozorňuje na špecifické mestské časti ako Devín či Vajnory, kde je ponuka novostavieb takmer nulová. Pre kupujúcich, ktorí hľadajú moderné bývanie v novostavbách, zostávajú primárnymi cieľmi opäť Petržalka, Ružinov a historické centrum mesta, kde je developerská aktivita najvýraznejšia.

Súboj investorov o malé byty

Najväčšie napätie medzi dopytom a ponukou pociťuje segment malometrážnych nehnuteľností. Garsónky a jednoizbové byty v širšom centre mesta sú podľa makléra Tomáša Kubu najžiadanejším artiklom, o ktorý medzi sebou súperia dve skupiny klientov. Na jednej strane stoja ľudia hľadajúci štartovacie bývanie pre vlastnú potrebu a na druhej strane investori, ktorí v týchto bytoch vidia príležitosť na stabilný výnos z prenájmu.

Situácia však nie je jednoduchá ani pre rodiny hľadajúce priestrannejšie bývanie. Nedostatok voľných jednotiek sa prejavuje aj pri trojizbových bytoch, pričom kritický stav hlásia najmä vyhľadávané lokality ako Ružinov, Staré Mesto a Petržalka. Obmedzený výber v týchto žiadaných štvrtiach udržuje predajné ceny na vysokej úrovni.

Vývoj hypotekárneho trhu a bankového sektora

Financovanie nehnuteľností zaznamenalo v treťom štvrťroku mierne ochladenie v porovnaní s predchádzajúcim jarným obdobím. Objem novoposkytnutých úverov na bývanie klesol o 400 miliónov eur a ustálil sa na úrovni 1,9 miliardy eur. Napriek tomuto medzikvartálnemu poklesu však bankový sektor hodnotí toto obdobie ako jedno z najsilnejších od roku 2022, čo naznačuje pretrvávajúcu ochotu Slovákov zadlžovať sa kvôli vlastnému bývaniu.

Širší ekonomický kontext dopĺňajú kroky ratingových agentúr a zmeny na korporátnom trhu. Agentúra Fitch potvrdila rating Slovenska, pričom zdôraznila potrebu budúcej konsolidácie verejných financií. Zároveň dochádza k významným zmenám v maloobchode, kde spoločnosť Tesco ohlásila ukončenie svojho pôsobenia na slovenskom trhu a jej prevádzky prevezme holandská sieť Ahold.

Stabilizácia objemu hypoték pri zachovaní vysokého dopytu po bytoch v širšom centre Bratislavy naznačuje, že trh s nehnuteľnosťami zostáva odolný aj voči vyšším úrokovým sadzbám. Očakáva sa, že tlak na ceny v prémiových lokalitách bude pretrvávať, kým sa nepodarí výraznejšie rozšíriť ponuku v mestských častiach, ktoré sú aktuálne na okraji záujmu developerov.