Slováci si berú viac hypoték, no vlastné bývanie sa im vzďaľuje

Slovenský realitný a hypotekárny trh vykazuje v roku 2026 pretrvávajúcu aktivitu, avšak aktuálny vývoj cien nehnuteľností a úrokových sadzieb komplikuje situáciu pre záujemcov o vlastné bývanie. Dostupnosť bývania sa v druhom štvrťroku zhoršila, hoci ceny rástli najpomalšie za vyše dva roky. Podľa Národnej banky Slovenska (NBS) je príčinou kombinácia pomalšieho rastu miezd, zvyšujúcich sa cien nehnuteľností a opätovného nárastu úrokov pri hypotékach.

Vývoj cien nehnuteľností a regionálne rozdiely

V druhom štvrťroku 2026 sa priemerná cena nehnuteľností na Slovensku zvýšila medzikvartálne o 1,2 percenta a medziročne o 9,5 percenta. Tento rast bol primárne ovplyvnený krajskými mestami, zatiaľ čo na vidieku začína byť badateľný klesajúci trend cien, ako uvádza NBS. Najvýraznejší nárast cien zaznamenal Košický kraj. Naopak, Prešovský kraj, ktorý v predchádzajúcom období výrazne rástol, prešiel miernou korekciou cien. Z hľadiska typov nehnuteľností zdražovali domy o niečo rýchlejšie ako byty.

Zhoršenie dostupnosti bývania

Napriek spomaleniu rastu cien nehnuteľností sa dostupnosť bývania pre Slovákov zhoršila. Index dostupnosti bývania sa v druhom štvrťroku 2026 znížil o 2,6 bodu. NBS upozorňuje, že rast miezd nedokázal držať krok s rastom cien nehnuteľností, pričom k nepriaznivému vývoju prispelo aj zvýšenie úrokových sadzieb. Najmarkantnejšie zhoršenie dostupnosti bolo pozorované v Košickom kraji. Mierna korekcia cien v Prešovskom kraji naopak viedla k miernemu zlepšeniu situácie v tomto regióne.

Dynamika hypotekárneho trhu a rastúce úroky

Hypotekárny trh zostáva dynamický, pričom medzi marcom a augustom 2026 medziročné tempo rastu hypoték stúplo z 8,3 na 8,8 percenta. Počet nových hypoték bol v prvom polroku približne na úrovni druhého polroku 2025, čo zodpovedá priemerným hodnotám spred roku 2022. Podľa NBS však za aktuálnym rastom objemu hypoték stojí predovšetkým vyššia suma jednotlivých úverov, ktorá je priamym dôsledkom rastúcich cien nehnuteľností. Slovensko sa tak radí medzi krajiny EÚ s rýchlejším rastom úverov na bývanie, približne do hornej štvrtiny rebríčka.

Obrat pri úrokových sadzbách je dôležitým faktorom pre ďalší vývoj. Klesajúci trend sadzieb sa na jar prerušil a priemerná sadzba pri nových hypotékach medzi marcom a augustom vzrástla z 3,5 na 3,9 percenta. Priemerná sadzba čisto nových úverov na bývanie dosiahla v druhom štvrťroku 3,7 percenta, čo bolo mierne nad priemerom eurozóny, ktorý NBS uvádza na úrovni 3,6 percenta. Tento rast je spôsobený globálnym vývojom úrokových sadzieb a rizikových prirážok na finančných trhoch, čo súvisí aj s vyššou neistotou spojenou s konfliktom na Blízkom východe. NBS preto očakáva, že úrokové sadzby môžu ďalej rásť. Vyššie sadzby sa už premietli aj do správania klientov. Objem nových hypoték v druhom štvrťroku oproti predchádzajúcemu štvrťroku vzrástol až o pätinu. NBS tento vývoj interpretuje ako možné predzásobenie. Nový zdroj uvádza, že od začiatku septembra 2026, po tom čo Európska centrálna banka (ECB) zvýšila základné sadzby o 0,25 percentuálneho bodu už druhýkrát v tomto roku, pristúpili k zdražovaniu hypoték štyri banky: mBank, VÚB banka, Prima banka a Slovenská sporiteľňa.