Slováci vlastnia viac bytov ako Nemci no ich dostupnosť je kritická

Slovensko patrí ku krajinám s najvyššou mierou vlastníctva nehnuteľností v Európe, keď vo vlastnom bývaní žije až 93 percent obyvateľov, zatiaľ čo v Nemecku je to len 47 percent. Tento nepomer však neznamená vyššiu životnú úroveň Slovákov, ale skôr absenciu funkčného nájomného trhu a historické dedičstvo privatizácie bytového fondu. Podľa analytikov sú slovenské mestá v porovnaní s príjmami obyvateľstva jedny z najmenej dostupných na kontinente.

Dedičstvo privatizácie a chýbajúce nájomné alternatívy

Vysoký podiel vlastníctva na Slovensku je z veľkej časti výsledkom privatizácie bytov po roku 1989, kedy sa nájomníci mohli stať majiteľmi za výhodných podmienok. V Nemecku sa medzitým sformoval stabilný a legislatívne silne chránený trh s nájomným bývaním, ktorý domácnostiam ponúka bezpečnú alternatívu k vlastníctvu. Nemecké rodiny vnímajú nájom ako trvalé riešenie, zatiaľ čo pre Slovákov ide často len o vynútenú a dočasnú prestupnú stanicu.

Marián Kočiš, makroekonomický analytik Slovenskej sporiteľne, zdôrazňuje, že slovenským domácnostiam chýba predvídateľné a inštitucionálne zastrešené nájomné bývanie. Na domácom trhu takmer neexistujú profesionálni prevádzkovatelia, ktorí by ponúkali byty na dlhodobý prenájom s jasnými pravidlami. Táto situácia tlačí Slovákov do kúpy nehnuteľností aj v momentoch, kedy by pre nich bol nájom ekonomicky výhodnejší.

Alarmujúca nedostupnosť bývania v slovenských mestách

Aktuálne dáta z Deloitte Property Index 2026 potvrdzujú, že kúpa nového bytu na Slovensku predstavuje extrémnu finančnú záťaž. Na zaobstaranie novostavby s rozlohou 70 štvorcových metrov potrebuje obyvateľ Košíc až 15 priemerných ročných hrubých platov. V Bratislave je táto hodnota na úrovni 13,7 platu a v Banskej Bystrici 13,4 platu. Tieto čísla zaraďujú slovenské mestá do desiatky najmenej dostupných lokalít v rámci celoeurópskeho porovnania.

Okrem vysokých cien nehnuteľností situáciu komplikuje aj spomaľujúca sa výstavba. Údaje Štatistického úradu SR ukazujú, že v roku 2025 sa dokončilo približne 14 300 bytov, čo je o pätinu menej ako v predchádzajúcom roku a takmer o štvrtinu menej oproti dlhodobému desaťročnému priemeru. Nedostatok ponuky následne tlačí ceny nahor. Národná banka Slovenska zaznamenala v roku 2025 nárast ponukových cien o 12 percent, pričom tento dvojciferný rast pokračoval aj v prvej polovici roka 2026.

Ekonomické rozdiely medzi hypotékou a prenájmom

Pri rozhodovaní medzi úverom a nájmom vstupuje do hry viacero faktorov než len výška mesačnej platby. Hoci splátka hypotéky priamo buduje majetok domácnosti znižovaním istiny, majiteľ musí počítať aj s nákladmi na údržbu, opravy, poistné a ušlý zisk z kapitálu, ktorý musel vložiť do kúpy. Nájom naopak zvyšuje mobilitu pracovnej sily a nevyžaduje vysoké počiatočné úspory, no vyžaduje si legislatívnu istotu bývania.

Odborníci sa zhodujú, že kľúčom k stabilizácii trhu je nielen zvýšenie objemu celkovej výstavby, ale aj profesionalizácia nájomného sektora. Samotná prítomnosť inštitucionálnych investorov však automaticky neprinesie plošné zlacnenie. Nevyhnutnosťou zostáva vytvorenie prostredia, ktoré bude stimulovať dlhodobé investície do bytového fondu a odstráni bariéry, ktoré v súčasnosti brzdia rozvoj nových projektov.