Slovensko míňa na bývanie najmenej v EÚ. Nie je to dobrá správa

Len 3,5 % Slovákov žije v domácnosti, ktorá dáva na bývanie viac ako 40 % príjmu. V Dánsku je to 23,4 %, v Grécku dokonca 26,4 %. Na prvý pohľad vyzerá Slovensko ako krajina, kde je bývanie najdostupnejšie v celej únii. Opak je pravdou – nízke číslo len ukrýva iný, väčší problém.

Eurostat pred pár dňami zverejnil čerstvé dáta o takzvanej miere preťaženia nákladmi na bývanie – ukazovateli, ktorý meria, koľko ľudí míňa na bývanie viac ako 40 % svojho disponibilného príjmu. Slovensko sa s hodnotou 3,5 % ocitlo medzi štyrmi krajinami s vôbec najnižším podielom v celej únii – nižšie hodnoty malo už len Chorvátsko (3,2 %) a Cyprus, ktorý je na tom najlepšie zo všetkých (2,4 %). Rovnakú hodnotu ako Slovensko dosiahlo aj Slovinsko. Priemer EÚ je 7,7 %. Na opačnom konci stoja bohaté krajiny ako Dánsko či Grécko, kde je preťažených takmer štvrtina populácie.

Keby sme sa pozreli len na toto jedno číslo, vyzeralo by to, že slovenské domácnosti majú s bývaním menší problém ako dánske. Stačí sa však opýtať, čo za tým číslom skutočne stojí.

Prečo je slovenské číslo také nízke

Odpoveď netreba hľadať ďaleko – stačí sa pozrieť na to, ako Slováci bývajú. Podľa Eurostatu vlastnilo v roku 2024 svoje bývanie 93 % obyvateľov Slovenska, čo je po Rumunsku druhý najvyšší podiel v celej únii.

Eurostat pritom sleduje preťaženie aj podľa spôsobu bývania – a rozdiely sú obrovské. Slovenskí vlastníci bez hypotéky mali v roku 2024 preťaženie len 5,9 %. A práve v tejto skupine je dnes veľká časť slovenskej populácie – dôsledok privatizácie deväťdesiatych rokov, keď štát rozpredal veľkú časť bytového fondu vtedajším nájomcom za symbolické ceny. Títo ľudia dnes neplatia ani nájom, ani hypotéku, len bežné prevádzkové náklady.

Úplne inak to vyzerá pri tých, ktorí si bývanie skutočne kupujú na trhu každý mesiac. Slovenskí nájomníci platiaci trhové nájomné mali v roku 2024 preťaženie až 29,1 % – takmer trikrát viac, než je celoštátny priemer. Podobne vysoké číslo, 28,9 %, malo preťaženie jednočlenných domácností, teda typicky ľudí, ktorí bývajú sami prvýkrát v živote.

Lenže takýchto ľudí je na Slovensku extrémne málo. Platiacich nájomníkov bolo v roku 2024 len 6,9 % populácie, a aj tento podiel v poslednej dekáde klesol z 10,7 % v roku 2015. Pre porovnanie, v celej eurozóne je preťažených nákladmi až 18,6 % nájomníkov platiacich trhové nájomné.

Slovensko teda nemá menej ľudí pod tlakom preto, že by bývanie bolo dostupnejšie – má len oveľa menej ľudí, ktorí si bývanie musia každý mesiac znova kupovať na trhu. A tí, ktorí to naozaj robia, sú na tom výrazne horšie, než celoštátny priemer 3,5 % naznačuje.

Kde sa stráca zvyšok príbehu

Podľa Eurostatu bolo v roku 2024 preťažených 9,7 % mladých Európanov vo veku 15 až 29 rokov – teda viac než celková populácia. Práve ľudia na začiatku samostatného bývania najčastejšie narážajú na hranicu 40 % príjmu, presne ako ukazujú aj slovenské čísla pre nájomníkov a jednočlenné domácnosti vyššie.

Tu sa hodí pripomenúť číslo z nášho predošlého príspevku: viac ako polovica Slovákov vo veku 25 až 34 rokov stále býva u rodičov. Veľká časť z nich sa do slovenskej štatistiky preťaženia vôbec nedostane, pretože samostatnú domácnosť si založí oveľa neskôr než ich rovesníci v Dánsku alebo Švédsku – v priemere až ako 31-roční, kým Dáni a Švédi sa sťahujú už ako 21 až 22-roční.

Inak povedané: nízke slovenské číslo nevzniklo tak, že by sme problém vyriešili. Vzniklo tak, že veľká časť ľudí, ktorí by ho pociťovali najviac, sa do merania jednoducho nedostane – buď preto, že bývajú u rodičov, alebo preto, že zdedili či privatizovali byt bez toho, aby si museli bývanie kupovať za trhovú cenu.

Prečo je Dánsko na opačnom konci

Dánsko nie je v rebríčku hore preto, že by malo horšiu ekonomiku alebo chudobnejšie domácnosti – presný opak je pravdou. Dôvod je štrukturálny: Dáni vo veľkom bývajú v nájme alebo so splácanou hypotékou, teda v režimoch, kde sa náklady na bývanie priebežne platia a dajú sa presne merať. Iba 39 % dánskej populácie je v prenajatom bývaní – čo je síce v porovnaní s Nemeckom menej, no stále výrazne viac ako na Slovensku. Vysoké ceny nehnuteľností a nájmov v dánskych mestách sa tak v štatistikách prejavia priamo, pretože veľká časť ľudí ich reálne každý mesiac platí.

Paradox je v tom, že to isté Dánsko sme si v minulom príspevku dávali za vzor kvôli dostupnému nájomnému bývaniu pre mladých. Vysoké číslo preťaženia a dobre fungujúci trh s bývaním sa navzájom nevylučujú – veď aj v drahom meste sa dá byť „preťažený" bez toho, aby ste nemali kde bývať. Dôležité je, že Dáni si vôbec majú čo prenajať alebo kúpiť. Slovensko takúto možnosť veľkej časti mladých jednoducho neponúka, a tak sa nemajú ani šancu do štatistiky preťaženia dostať.

Čo si z toho zobrať

Ukazovateľ preťaženia nákladmi na bývanie je užitočný, ale len ak sa číta spolu s ostatnými dátami – mierou vlastníctva, veľkosťou nájomného trhu a vekom, v ktorom mladí ľudia odchádzajú z domu. Sám osebe môže nízke slovenské číslo ľahko zmiasť: vyzerá ako dôkaz dostupnosti, v skutočnosti je dôkazom toho, že veľká časť populácie o dostupné bývanie ani nesúťaží.

Skutočný test dostupnosti bývania na Slovensku preto nie je otázka, koľko percent príjmu míňajú tí, čo už bývajú vo vlastnom byte bez hypotéky. Je to otázka, čo sa stane, keď sa mladý človek bez zdedeného bytu pokúsi kúpiť alebo prenajať prvé vlastné bývanie za dnešné ceny. A tam, ako sme písali minule, čísla vyzerajú úplne inak.

Dáta o slovenskom realitnom trhu – ceny, nájmy a výnosy naprieč okresmi – nájdete na RealStats.sk.

Zdroje: Eurostat – Housing cost overburden rate (news release, 2025) a Housing in Europe 2025 edition; Eurostat – Living conditions in Europe: housing a Young people: housing conditions (Statistics Explained, 2025); Eurostat – databáza tessi164 (Housing cost overburden rate by tenure status, krajinské hodnoty cez Trading Economics); Global Property Guide – Slovakia Residential Real Estate Market Analysis 2025.