Slovensko s piatym najrýchlejším rastom cien nehnuteľností v EÚ

Slovenský trh s nehnuteľnosťami pokračoval v dynamickom raste aj v závere roka 2025. Ceny bytov a domov sa medziročne zvýšili o 12,8 %, čo podľa údajov Eurostatu predstavuje piaty najrýchlejší nárast spomedzi členských krajín Európskej únie. Tento trend potvrdzuje dlhodobý vývoj, ktorý pretrvával počas celého roka. Analýza vypracovaná Evou Sadovskou, analytičkou investičnej skupiny WOOD & Company, detailne mapuje situáciu na trhu.

Dynamika rastu cien nehnuteľností na Slovensku a v EÚ

Rast cien nehnuteľností na Slovensku vo výške 12,8 % v záverečnej štvrtine roka 2025 nebol izolovaným javom, ale odzrkadlením konzistentného trendu. V prvom štvrťroku 2025 dosiahol medziročný nárast 12,2 %, v druhom 11,3 % a v treťom 13,4 %. Tento rast bol plošný, pričom novostavby zdraželi o 9,8 % a existujúce byty a domy o 13,4 %.

V porovnaní s priemerom eurozóny (5,1 %) a celej EÚ (5,5 %) rástli ceny na Slovensku viac ako dvojnásobným tempom. V rámci EÚ obsadilo Slovensko s 12,8 % piate miesto, za Maďarskom (21,2 %), Portugalskom (18,9 %) a Chorvátskom (16,1 %). Naopak, Fínsko ako jediná krajina zaznamenala pokles cien o 3,1 %, zatiaľ čo Luxembursko, Francúzsko a Švédsko vykázali len minimálny rast v rozmedzí 0,1 až 1,2 %.

Vývoj cien v Bratislave a Prahe

Hlavné mestá predstavujú zaujímavý segment trhu. V Bratislavskom kraji rástli ceny novostavieb vo štvrtom štvrťroku 2025 o 9,5 % a existujúce nehnuteľnosti zdraželi o 14,7 %, čím výrazne prekonali celoslovenský priemer. Podobný trend bol pozorovaný aj v Prahe, kde nové nehnuteľnosti vzrástli o 13,3 % a existujúce o 13,7 %.

V oboch metropolách je hlavnou príčinou cenového rastu výrazne prevyšujúci dopyt nad ponukou. Dlhodobo je počet potrebných bytov vyšší ako počet dokončených. K zvýšenému dopytu prispelo aj zníženie úrokových sadzieb hypotekárnych úverov v druhej polovici roka 2024 a počas celého roka 2025, podporené rastom miezd a nízkou mierou nezamestnanosti. Aktuálne však dochádza k opätovnému zvyšovaniu úrokových sadzieb zo strany bánk.

Predpoklady pre realitný trh v roku 2026

Výhľad na rok 2026 je poznačený neistotou, hlavne v dôsledku geopolitických konfliktov. Eva Sadovská z WOOD & Company predpokladá, že aj keď by rast úrokových sadzieb hypoték zdražil financovanie bývania a mohol by viesť k ochladeniu dopytu, k plošnému poklesu cien nehnuteľností by nemalo dôjsť. Skôr sa očakáva spomalenie tempa rastu.

Analytička predpokladá, že rast cien rezidenčných nehnuteľností bude pokračovať, no už nie v takom dvojcifernom tempe ako v predchádzajúcom období. Dynamika by sa mala viac priblížiť rastu nominálnych miezd. Trh sa zároveň polarizuje; zatiaľ čo nehnuteľnosti v prémiových lokalitách Bratislavy si môžu udržať stabilitu alebo ďalej rásť, slabšie lokality a menšie mestá môžu čeliť väčšiemu cenovému tlaku. Kvalitné nehnuteľnosti vo veľkých a ekonomicky silných mestách sú podľa skúseností z minulých kríz najodolnejšie.

Zmena investičného správania investorov

Rýchly rast cien nehnuteľností transformuje aj správanie investorov. Tradičný nákup investičného bytu na Slovensku a v Česku nahrádzajú alternatívne investičné formy, ako sú realitné fondy a projekty rezidenčného developmentu. Dôvodom sú vyššie vstupné náklady a nižšia dostupnosť bývania. Investovanie do rezidenčného developmentu umožňuje kvalifikovaným investorom participovať na celom procese – od akvizície pozemku, cez získanie povolení a výstavbu, až po predaj hotových bytov, čo ponúka nové príležitosti na trhu s nehnuteľnosťami.