Slovensko v bytovej kríze Dostupnosť nehnuteľností prudko klesá a ceny rastú najrýchlejšie v Európe

Slovensko sa aktuálne nachádza v hlbokej bytovej kríze, ktorú charakterizuje prudký rast cien nehnuteľností a klesajúca dynamika novej výstavby. Podľa najnovších údajov z 15. vydania publikácie Deloitte Property Index patrí krajina k európskym štátom s najrýchlejším zdražovaním nových bytov, čo výrazne zhoršuje finančnú dostupnosť bývania pre široké vrstvy obyvateľstva.

Prudký nárast cien nehnuteľností

Priemerné ceny nových bytov na slovenskom trhu zaznamenali v roku 2025 výrazný medziročný nárast o 12,5 percenta. Podľa zistení spoločnosti Deloitte sa priemerná ponuková cena za štvorcový meter vyšplhala na úroveň 3 656 eur. Tento trend je poháňaný najmä kombináciou neutíchajúceho dopytu a chronického nedostatku nových bytových jednotiek v ponuke.

V rámci Slovenska vykázala najagresívnejší rast Bratislava, kde ceny nových bytov medziročne stúpli až o 17,2 percenta. K tomuto vývoju prispelo oživenie dopytu podporené stabilizáciou hypotekárnych podmienok a rastom reálnych miezd. Významným faktorom je však aj rastúci podiel prémiových rezidenčných projektov v lukratívnych častiach hlavného mesta, ktoré celkový cenový priemer ťahajú nahor.

Kritická nedostupnosť bývania v regiónoch

Napriek tomu, že nominálne ceny nehnuteľností na Slovensku nedosahujú európske maximá, v pomere k príjmom obyvateľstva patrí tuzemské bývanie k najmenej dostupným na celom kontinente. V prvej desiatke európskych miest s najhoršou dostupnosťou bývania sa umiestnili až tri slovenské krajské mestá, konkrétne Košice, Bratislava a Banská Bystrica.

Najkritickejšia situácia je v Košiciach, ktoré sa zaradili do prvej päťky rebríčka. Obyvateľ metropoly východu potrebuje na kúpu štandardného nového bytu s rozlohou 70 štvorcových metrov až 15 priemerných hrubých ročných miezd. Podobnú úroveň finančnej záťaže vykazuje aj moravské Brno, pričom vysoký tlak na rodinné rozpočty pociťujú aj kupujúci v hlavnom meste a v Banskej Bystrici.

Príčiny stagnácie a trhové bariéry

Za zdražovaním novostavieb nestojí len silný dopyt zo strany kupujúcich. Odborníci zo spoločnosti Deloitte upozorňujú, že kľúčovú úlohu zohrávajú vysoké náklady na realizáciu developerských projektov a kritický nedostatok vhodných pozemkov. Situáciu ďalej komplikujú administratívne bariéry v podobe neúmerne dlhých povoľovacích procesov, ktoré brzdia príchod nových projektov na trh.

Tento štrukturálny problém nie je výlučne slovenským špecifikom, ale pretrváva vo väčšine európskych krajín, čo vytvára permanentný tlak na ďalšie zvyšovanie cien. Obmedzená ponuka v kombinácii s nákladmi na výstavbu tak vytvára prostredie, v ktorom je pokles cien v dohľadnej dobe nepravdepodobný.

Aktuálny stav na trhu nehnuteľností naznačuje, že bez systémových zmien v oblasti stavebnej legislatívy a zrýchlenia schvaľovacích procesov bude tlak na ceny bývania pretrvávať. Pre slovenské domácnosti to znamená potrebu kumulovať vyššie úspory alebo akceptovať rastúce zadlženie v snahe zabezpečiť si vlastné bývanie.