Slovensko zaznamenáva rýchlejší rast úrokových sadzieb hypoték než eurozóna

Jesenná sezóna prináša pre slovenský realitný trh dražšie úvery. Priemerná úroková sadzba hypoték s úvodnou fixáciou na jeden až päť rokov, ktorá je na Slovensku najrozšírenejšia, vzrástla od marca do júla o 0,3 percentuálneho bodu na úroveň 3,7 %. V rovnakom období sa v eurozóne zdražil tento typ úveru len o 0,2 percentuálneho bodu, dosahujúc 3,5 %. To znamená, že slovenské banky nielenže zvyšujú sadzby rýchlejšie, ale aj z vyššieho východiskového bodu, ako upozornil Denník N na základe dát Európskej centrálnej banky (ECB).

Rozdielny vývoj sadzieb a európsky kontext

Podľa Denníka N, vyššie sadzby pri rovnakej dĺžke fixácie mali v sledovanom období banky v krajinách ako Belgicko, Nemecko, Holandsko, Estónsko a Litva. Je však dôležité poznamenať, že porovnanie má svoje limity. Zatiaľ čo v západných krajinách sú bežnejšie dlhodobé fixácie úverov, dokonca aj na desaťročia, a v pobaltských štátoch dominujú variabilné sadzby, na Slovensku tvoria krátkodobé fixácie (1-5 rokov) jadro hypotekárneho trhu. Táto štrukturálna odlišnosť ovplyvňuje vnímanie a dopady rastu úrokových sadzieb v rôznych regiónoch.

Dynamika trhových nákladov a klientskych sadzieb

Kľúčovým faktorom pre budúci vývoj úrokových sadzieb hypoték je cena, za ktorú si banky obstarávajú zdroje. Pre trojročnú fixáciu je referenciou trojročný eurový úrokový swap. Tento derivát, pri ktorom si strany vymieňajú pohyblivý úrok za pevný, zaznamenal výrazný nárast. Podľa analytika VÚB Banky Michala Lehutu, ktorého cituje Denník N, sa hodnota swapu zvýšila z približne dvoch percent z minulého roka na súčasných takmer 3,6 %. Zatiaľ čo trhová sadzba (swap) stúpla o približne 1,6 percentuálneho bodu, klientske sadzby na Slovensku sa zvýšili len o 0,3 percentuálneho bodu. Rozdiel medzi priemernou hypotékou (3,7 %) a swapom (3,6 %) sa tak minimálne zúžil. Rast swapu, ktorý sa premieta do nákladov bánk na zdroje získavané na finančných trhoch, naznačuje, že doterajšie zdražovanie úverov zaostáva za trhovým vývojom.

Globálne sprísňovanie menovej politiky a jeho dôsledky

Zvyšovanie úrokových sadzieb je podporené menovou politikou centrálnych bánk. Európska centrálna banka (ECB) 10. septembra zvýšila všetky tri kľúčové sadzby o 25 bázických bodov, čím depozitná sadzba od 16. septembra dosiahla úroveň 2,50 %. Išlo o druhé zvýšenie v tomto roku. Rada guvernérov ECB zároveň upozornila, že pretrvávajúci konflikt na Blízkom východe je zdrojom inflačných tlakov a predpokladá infláciu v eurozóne na úrovni 3,0 % tento rok a 2,1 % až v roku 2028. Ešte razantnejší signál vyslal americký Fed, ktorý 16. septembra prvýkrát od roku 2023 jednomyseľne zvýšil sadzby o 25 bázických bodov do pásma 3,75 až 4,00 %. Väčšina členov výboru počíta s minimálne jedným ďalším zvýšením sadzieb do konca roka a návrat inflácie k dvom percentám neočakáva pred rokom 2028. Toto globálne sprísňovanie menovej politiky udržuje výnosy na finančných trhoch na vysokej úrovni, čo sa priamo prenáša aj do cien eurových swapov.

Vplyv slovenskej inflácie na hypotéky

Paradoxne, slovenská inflácia v auguste spomalila na 3,1 %, čo je najnižšia úroveň za posledných 20 mesiacov. Medziročný pokles cien potravín dosiahol 2,5 %, no ceny bývania a energií naopak zdraželi o 7,4 %, čo je najviac od augusta 2023. Pre vývoj cien hypoték na Slovensku má však lokálna inflácia len druhoradý význam. Úrokové sadzby sa totiž primárne tvoria a ovplyvňujú na úrovni celej eurozóny, reagujúc na rozhodnutia Európskej centrálnej banky a globálne finančné trhy.