Slovenský hypotekárny trh si udržuje aktivitu napriek rastúcim sadzbám

V uplynulých mesiacoch slovenský hypotekárny trh pokračoval vo vysokej aktivite, pričom medziročný rast hypoték sa mierne zrýchlil z 8,3 % (marec) na 8,8 % (august). Národná banka Slovenska (NBS) však naznačuje, že výraznejšie zrýchľovanie sa už nepredpokladá. Kvalita hypotekárneho portfólia zostáva podľa centrálnej banky na priaznivej úrovni.

Dynamika rastu úverov a ceny nehnuteľností

Podľa hodnotenia NBS sa počet nových hypoték v prvej polovici roka 2026 udržal na úrovni druhej polovice roka 2025, čo je porovnateľné s objemom pred rokom 2022, teda pred nárastom úrokových sadzieb. Aktuálne zrýchlenie rastu úverov je primárne dôsledkom rastúcich cien nehnuteľností, ktoré zvyšujú objem poskytnutých úverov. V porovnaní s ostatnými členskými štátmi EÚ patrí Slovensko medzi krajiny s rýchlejším rastom úverov na bývanie, pričom sa nachádza v hornej štvrtine rebríčka.

Počas letných mesiacov pokračoval dvojciferný medziročný nárast cien inzerovaných bytov, ktoré boli ku koncu augusta drahšie o 13,8 %. Tento rast bol zaznamenaný vo všetkých regiónoch Slovenska, vrátane krajských miest a vidieka. NBS opakovane upozorňuje, že ceny bývania rastú už niekoľko štvrťrokov rýchlejšie ako ekonomické fundamenty, pričom tento vývoj nie je primárne spôsobený dopytom mladých rodín po prvom bývaní.

Vývoj úrokových sadzieb a refinancovanie

Dôležitým faktorom ovplyvňujúcim trh je zvrat vo vývoji úrokových sadzieb. Predchádzajúci klesajúci trend sa prerušil na jar, čo viedlo k nárastu priemernej sadzby nových hypoték z 3,5 % (marec) na 3,9 % (august). Táto hodnota prevyšuje priemer Európskej únie, ktorý je na úrovni 3,6 %. Za týmto vývojom stojí globálny nárast úrokových sadzieb a rizikových prirážok na finančných trhoch, odrážajúci zvýšenú neistotu súvisiacu s geopolitickými udalosťami.

V súvislosti s nárastom úrokových sadzieb sa spomalila aj refinančná aktivita na hypotekárnom trhu. Tá dosiahla svoj vrchol v apríli 2026, kedy bol zaznamenaný aj doterajší vrchol toku nových úverov. NBS predpokladá, že to mohlo byť spojené so snahou klientov požiadať o hypotéku ešte pred očakávaným ďalším zvyšovaním úrokov.

Kvalita portfólia a dostupnosť bývania

Napriek spomenutým trendom zostáva kvalita hypotekárneho portfólia v Slovenskej republike priaznivá. Podiel zlyhaných úverov na bývanie sa drží na nízkej úrovni približne 1,1 % a zatiaľ NBS neregistruje známky výraznejšieho zhoršovania. To svedčí o stabilite finančného sektora v tejto oblasti.

NBS však varuje, že priemerné ceny bytov v ponuke už rok a pol predbiehajú rast priemerných miezd domácností. Súčasný mierny rast úrokových sadzieb na hypotéky ďalej znevýhodňuje kupujúcich, ktorí financujú nákup nehnuteľnosti prostredníctvom hypotekárneho úveru. Výnimku tvoria nové byty v developerských projektoch v Bratislave, ktorých ponuka je na niekoľkoročnom maxime a ich ceny rastú pomalšie ako priemerné mzdy, napriek nezmenenej rýchlosti predaja.

Celkovo možno konštatovať, že slovenský hypotekárny trh si udržal svoju aktivitu, avšak vývoj úrokových sadzieb a cien nehnuteľností vytvára tlak na dostupnosť bývania pre široké spektrum obyvateľstva. Monitorovanie týchto trendov Národnou bankou Slovenska je kľúčové pre posúdenie stability a rizík vo finančnom sektore.