Slovenský realitný trh a cenový strop

Slovenský realitný trh čelí zvýšenej neistote. Ceny bytov stúpajú rýchlejšie ako príjmy domácností, čo znižuje dostupnosť bývania. Banky menia svoje hypotekárne stratégie a klienti preferujú kratšie fixácie úrokových sadzieb. Otázkou zostáva, či sa trh blíži k hranici cenovej dostupnosti. Odborníci síce upozorňujú na možné riziká, no bezprostredný kolaps nepredpokladajú.

Zmeny v hypotekárnych fixáciách

Jedným z výrazných trendov posledného obdobia je zmena v štruktúre hypotekárnych fixácií. Obľúbenosť jednotlivých fixačných období historicky kolíše v závislosti od vývoja úrokových sadzieb. Pred finančnou krízou a po roku 2014 boli populárne jednoročné fixácie. S poklesom sadzieb pod jedno percento klienti prešli na trojročné fixácie. Neskôr, s očakávaním konca lacných úverov, vzrástol záujem o päťročné fixácie, kde boli rozdiely v sadzbách minimálne. To naznačuje, že domácnosti reagujú pragmaticky a zohľadňujú pomer rizika a ceny.

Finančný analytik Marián Búlik z OVB Allfinanz Slovensko uviedol, že v súčasnosti, v období poklesu úrokových sadzieb, by sa mohla opäť otvárať možnosť kratších fixácií. Upozorňuje však na minimálne tempo poklesu sadzieb a rastúce riziko stagnácie či opätovného rastu úrokov v dôsledku zlej rozpočtovej a dlhovej situácie Slovenska. Analytik Realitnej únie SR Vladimír Kubrický dodal, že záujemcovia si zmeny úrokov smerom nadol príliš nevšimnú. Kratšie fixácie na dva alebo tri roky sú preferované, pretože sadzby pri dlhších fixáciách sú v bankách vyššie v dôsledku aktuálneho tvaru výnosovej krivky štátnych dlhopisov.

Konkurencia a psychológia na trhu

Veľké banky v posledných týždňoch zmenšujú rozdiely oproti menším hráčom, čím zvyšujú konkurenčný tlak na trhu hypoték. Podľa Mariána Búlika to môže udržať vysoké objemy na hypotekárnom trhu, ale zároveň vytvára začarovaný kruh medzi dopytom a cenami. CEO a zakladateľ realitnej siete UPgreat, Richard Churý, zdôraznil psychologický rozmer týchto zmien.

Zmeny v hypotekárnych stratégiách bánk, smerujúce ku krátkodobým fixáciám, viac ovplyvňujú psychológiu kupujúcich než dlhodobý vývoj cien. Kupujúci sú opatrnejší, počítajú s rezervou a citlivejšie vnímajú celkové mesačné náklady. Kratšie fixácie môžu mať stabilizačný efekt, pretože nútia domácnosti aj banky zodpovednejšie pracovať s rizikom. Dĺžka fixácie však podľa neho nie je hlavným cenotvorným faktorom.

Klesajúca dostupnosť bývania a riešenia

Za poslednú dekádu sa dostupnosť vlastného bývania výrazne zhoršila. Ceny bytov v rokoch 2016 až 2026 nominálne vzrástli približne o 120 percent, čo je zhruba dvojnásobok rastu miezd. Dvojciferný ročný rast cien nad desať percent nie je považovaný za štandardný ani udržateľný. Situáciu komplikuje aj prakticky nefunkčný trh regulovaného nájomného bývania na Slovensku. Štátny projekt nájomných bytov po troch rokoch priniesol len niekoľko desiatok bytov v Bratislave, čo je zanedbateľné vzhľadom na potreby trhu. Časť týchto bytov je navyše neobsadená pre nevhodne nastavené kritériá a nájomné blízke komerčným cenám.

Marián Búlik konštatuje, že dostupnosť bývania nie je dobrá, keďže na sedemdesiat metrov štvorcový byt v Bratislave je potrebných 10,5 ročných platov a v Košiciach deväť platov, kým pred desiatimi rokmi to bolo v priemere sedem ročných platov. Pre túto situáciu neexistuje rýchle riešenie. Pomohla by kombinácia funkčnej koncepcie nájomných bytov a zrýchlenie stavebných konaní. Potenciál vidí aj v zahusťovaní miest a využívaní brownfieldov. Richard Churý v súvislosti s výrokmi premiéra Roberta Fica uviedol, že tvrdenie o luxusnom bývaní je z dátového hľadiska do značnej miery pochopiteľné, najmä pre tých, ktorí kupujú prvú nehnuteľnosť. Po roku 2021 sa schopnosť bežnej domácnosti financovať kúpu bytu výrazne zhoršila. Časť dopytu tvoria investori, ktorí kupujú nehnuteľnosti ako spôsob uloženia hodnoty, čo ďalej komplikuje pozíciu prvokupcov. Vladimír Kubrický upozorňuje na rebríčky o dostupnosti vlastného bývania, ako je napríklad Deloitte Property Index, kde sa Bratislava, Košice a Banská Bystrica umiestňujú na nelichotivých priečkach.