Sprísnenie hypotekárnych pravidiel pre investorov do nehnuteľností

NBS sprísňuje podmienky pre investičné nehnuteľnosti

Investičný byt, ktorý bol kedysi vnímaný ako jednoduchá cesta k zhodnoteniu úspor s minimálnym vstupným kapitálom, prechádza zmenou. Národná banka Slovenska (NBS) avizuje úpravu hypotekárnych pravidiel, ktorá výrazne ovplyvní nákup tretej a ďalšej nehnuteľnosti.

Doposiaľ bolo bežnou praxou financovať nákup investičného bytu z 80 % bankovým úverom, pričom postačovalo 20 % vlastných zdrojov. Nové opatrenia, navrhované s účinnosťou od 1. októbra 2026, si vyžiadajú podstatne vyšší podiel vlastných úspor, čím sa nadobudnutie investičného majetku stane náročnejším.

Rastúci záujem investorov a jeho dopad na trh

NBS poukazuje na skutočnosť, že v roku 2025 viac ako 50 % všetkých bytov a domov na Slovensku kúpili osoby, ktoré už vlastnili minimálne jednu nehnuteľnosť. Z celkového objemu poskytnutých hypoték smerovalo 16 % klientom, ktorí už v tom čase disponovali dvoma a viac nehnuteľnosťami. Tento trend naznačuje, že na trh so silným dopytom po nehnuteľnostiach čoraz viac vstupujú investori namiesto kupujúcich prvého bývania.

Regulátor vníma tento vývoj ako potenciálne riziko, ktoré môže v časoch rastu cien ešte viac akcelerovať ich zvyšovanie a v prípade nepriaznivého ekonomického vývoja prispieť k prudšiemu poklesu na trhu. Napriek tomu, že hypotéky sú len časťou financovania nehnuteľností a mnohí investori nakupujú aj bez úveru, NBS sa snaží obmedziť riziká aspoň v segmente úverovaného investičného dopytu. Podobný postoj zastáva aj Medzinárodný menový fond, ktorý odporúča citlivejšie rozlišovať pravidlá úverovania podľa účelu úveru.

Kľúčové zmeny v LTV parametroch

Základným nástrojom, ktorý NBS modifikuje, je ukazovateľ LTV (Loan-to-Value), teda pomer výšky úveru k hodnote nehnuteľnosti. Doterajšie plošné pravidlo umožňovalo bankám poskytnúť úver do 80 % hodnoty nehnuteľnosti, s výnimočnou možnosťou až 90 % pre malú časť úverov. Nové nastavenie rozdeľuje žiadateľov do troch kategórií.

Mladí ľudia do 35 rokov, kupujúci prvú nehnuteľnosť na bývanie, získajú automatický limit LTV až 90 %, čo znamená potrebu približne 10 % vlastných zdrojov. Pre ostatných žiadateľov, vrátane kúpy druhej nehnuteľnosti, zostáva štandardný limit 80 %. Najzásadnejšia zmena sa týka tých, ktorí už vlastnia dve a viac nehnuteľností a majú záujem o kúpu tretej alebo ďalšej. Títo investori budú môcť financovať z hypotéky maximálne 70 % hodnoty nehnuteľnosti, a to bez ohľadu na vek či účel nákupu (bývanie, prenájom, rekreácia) a bez možnosti využitia výnimky. Toto opatrenie sa podľa NBS dotkne približne 7 % všetkých poskytovaných hypoték, čo indikuje skôr cielenú reguláciu ako masívny zásah do trhu.

Dopady na investorov a vývoj cien nehnuteľností

Nové pravidlá, ktorých návrh je aktuálne v medzirezortnom pripomienkovom konaní a účinnosť sa navrhuje od 1. októbra 2026, nebudú zakazovať kúpu investičných nehnuteľností, iba výrazne zvýšia požiadavky na vlastný kapitál investorov. Investori plánujúci kúpu tretej alebo ďalšej nehnuteľnosti tak budú musieť disponovať podstatne vyššími úsporami ako doteraz.

Tieto zmeny prichádzajú v čase, keď slovenské ceny nehnuteľností na bývanie dosahujú historické maximá. V prvom štvrťroku 2026 bola priemerná cena za meter štvorcový 3 005 eur, čo predstavuje medziročný nárast o 11,3 %, uvádza NBS. Práve rastúci investičný dopyt, ktorý prispieva k zvyšovaniu cien, bol pre regulátora kľúčovým impulzom pre zavedenie nových opatrení. Investori by mali preto prehodnotiť svoje finančné plány a rátať s vyššou požiadavkou na vlastné zdroje, ak chcú pokračovať v akvizícii ďalších nehnuteľností po začiatku platnosti nových pravidiel.