Sprísnenie investičných hypoték od roku 2027 a jeho vplyv na realitný trh

Slovenskému realitnému trhu dominuje téma nových opatrení Národnej banky Slovenska (NBS), ktoré majú za cieľ sprísniť podmienky pre kupujúcich vlastniacich viacero nehnuteľností. Od roku 2027 sa plánuje postupné znižovanie limitu financovania pre tretiu a každú ďalšiu rezidenčnú nehnuteľnosť, čo priamo zasiahne dostupnosť hypotekárnych úverov pre menších investorov.

Nové limity a ich vplyv na vlastný kapitál

Podľa schváleného harmonogramu NBS sa štandardný limit financovania (LTV – loan-to-value) zníži zo súčasných 80 na 70 percent hodnoty nehnuteľnosti. V praxi to znamená výrazný nárast požiadaviek na vlastné úspory kupujúceho. Ak si investor v súčasnosti kupuje byt v hodnote 250-tisíc eur, potrebuje k 80-percentnej hypotéke 50-tisíc eur z vlastných zdrojov. Po zavedení nových pravidiel sa táto suma pri 70-percentnom financovaní vyšplhá na 75-tisíc eur.

Tento nárast potreby vlastného kapitálu o polovicu môže pre bežných investorov znamenať odklad nákupu o niekoľko rokov, počas ktorých budú musieť akumulovať chýbajúce prostriedky. Regulácia sa pritom nemusí dotknúť len čistých investorov, ale aj osôb, ktoré kupujú ďalšiu nehnuteľnosť pre vlastnú potrebu, ak už podľa pravidiel centrálnej banky vlastnia iné rezidenčné objekty.

Riziko koncentrácie trhu v rukách bohatých

Kým pre menších investorov závislých od bankových úverov predstavuje nové opatrenie bariéru, pre kapitálovo silných hráčov sa situácia prakticky nemení. Investori disponujúci vysokou hotovosťou môžu nehnuteľnosti nakupovať bez obmedzení, ktoré vyplývajú z hypotekárnych limitov. Paradoxne tak môže dôjsť k situácii, kedy sa zníži konkurencia na strane dopytu, čo uľahčí akvizície najbohatším subjektom.

Profesionálni a inštitucionálni investori majú navyše prístup k alternatívnym formám financovania, ako sú firemné úvery, projektové financovanie či emisie dlhopisov, na ktoré sa pravidlá pre spotrebiteľské hypotéky nevzťahujú. Existuje preto dôvodná obava, že namiesto zvýšenia dostupnosti bývania pre mladé rodiny dôjde k ešte väčšej koncentrácii bytového fondu v rukách úzkej skupiny vlastníkov.

Cenový vývoj a štruktúra hypotekárneho trhu

Aktuálne dáta NBS poukazujú na dynamický rast cien nehnuteľností. Na konci augusta 2026 boli ponukové ceny bytov medziročne vyššie o 13,8 percenta, pričom v Bratislave bol zaznamenaný nárast o 8,1 percenta. Štatistiky centrálnej banky zároveň odhaľujú, že približne každá piata hypotéka smeruje ku klientom, ktorí už v čase žiadosti vlastnia aspoň dve nehnuteľnosti.

Hoci nákupy ďalších nehnuteľností tvoria významnú časť úverového trhu, odborníci upozorňujú, že zníženie počtu hypotekárnych kupujúcich nemusí automaticky viesť k poklesu cien. Ak na trhu pretrvá dopyt od hotovostných kupujúcich, tlak na zlacňovanie bude minimálny. Navyše, investori zohrávajú kľúčovú úlohu v predpredajoch developerských projektov, čím pomáhajú spúšťať samotnú výstavbu.

Zmena hypotekárnych pravidiel z dielne NBS je primárne zameraná na ochranu finančnej stability a zamedzenie nadmerného zadlžovania obyvateľstva. Kritici však pripomínajú, že regulácia dopytu nevyrieši základný problém slovenského realitného trhu, ktorým je chronický nedostatok ponuky. Bez urýchlenia povoľovacích procesov a podpory novej výstavby zostane otázka reálnej dostupnosti bývania pre široké vrstvy obyvateľstva naďalej otvorená.