Staršie byty za cenu novostavieb. Rast cien na sekundárnom trhu sa spomalil, blíži sa k stropu

Po sérii kríz a výrazných cenových výkyvov sa rozdiel v cenách medzi staršími bytmi a novostavbami v Bratislave zmenšil. Súčasná situácia na sekundárnom trhu s nehnuteľnosťami, analyzovaná spoločnosťou Bencont, naznačuje spomalenie rastu cien starších bytov, čo je spôsobené ich približovaním sa k cenám novostavieb a vyčerpávaním ich konkurenčnej výhody.

Spomalenie rastu cien na sekundárnom trhu

V druhom štvrťroku 2026 si bratislavský rezidenčný trh z druhej ruky udržal rastovú trajektóriu, avšak dynamika predchádzajúcich období výrazne poľavila. Analýza spoločnosti Bencont Investments potvrdzuje, že éra dvojciferných medziročných nárastov cien starších bytov sa aktuálne skončila. Po prechodnom oživení dopytu, ktoré nastalo vďaka stabilizovaným podmienkam na hypotekárnom trhu, prichádza fáza zvýšenej opatrnosti a postupného poklesu dopytu.

Priemerná jednotková cena bytov z druhej ruky v Bratislave dosiahla v druhom kvartáli 2026 úroveň 4.410,41 eura za meter štvorcový. V medziročnom porovnaní to predstavuje nárast o 9,03 %, čo je v súlade s očakávaniami analytikov ohľadom spomalenia tempa rastu pod desaťpercentnú hranicu. Výraznejšou indikáciou zmeny trendu je medzikvartálne porovnanie: oproti prvému štvrťroku 2026 ceny vzrástli len o 1,4 %, čo je najpomalšie trojmesačné tempo za posledný rok. Priemerná absolútna cena ponúkaného staršieho bytu stúpla na 290.702,49 eura, čo značí medziročný nárast o 10,2 %.

Cenové rozvrstvenie a štruktúra ponuky

Rast absolútnej ceny predbehol tempo rastu ceny za meter štvorcový, čo je dôsledkom mierneho posunu štruktúry ponuky smerom k väčším nehnuteľnostiam. Priemerná rozloha ponúkaného bytu na sekundárnom trhu dosiahla 67,68 metrov štvorcových, čo je medzikvartálne o 1,2 metra štvorcového viac. Túto zmenu ovplyvnil najmä prvý bratislavský okres, kde priemerná výmera ponúkaných bytov vzrástla z 78,53 na 81,38 metrov štvorcových.

Z hľadiska cenového rozvrstvenia v rámci mestských častí si Staré Mesto udržuje pozíciu najdrahšej lokality s priemernou ponukovou cenou 5.280,79 eura za meter štvorcový a absolútnou cenou presahujúcou 413-tisíc eur. V ostatných okresoch sa jednotková cena pohybovala v rozmedzí od 4.002,29 eura v BA IV po 4.398,89 eura v treťom obvode.

Konvergencia cien starších bytov a novostavieb

Vývoj na trhu nadväzuje na dynamiku z predchádzajúcich období, kedy sekundárny trh prežíval prudký návrat dopytu po prepade z rokov 2022 a 2023. Pokles cien starších nehnuteľností v danom období vytvoril priaznivé podmienky pre kupujúcich, čo podnietilo výrazný záujem. Výsledkom bol nárast cien starších bytov až o 24 % za posledné dva roky. Zatiaľ čo v minulosti kupujúci preferovali staršie byty najmä pre ich cenovú dostupnosť, tento náskok sa do značnej miery vyčerpal. Paralelne s tým možno pozorovať priame prepojenie s trhom novostavieb.

V segmente nových projektov priemerná ponuková cena voľných bytov v druhom štvrťroku stagnovala okolo úrovne 5.341 eur za meter štvorcový s DPH a rástol počet voľných kapacít nad hranicu 4.200 bytov. Staršie nehnuteľnosti si však udržiavali vysoké tempo zdražovania, čím sa ich ceny neúprosne dotiahli na dohľad novostavieb. Kupujúci čelia čoraz menšiemu cenovému rozdielu, čo spolu s limitovaným rastom miezd tlmí ochotu akceptovať ďalšie zdražovanie pri nehnuteľnostiach vyžadujúcich dodatočné investície do rekonštrukcie či obnovy.

Vplyv makroekonomického vývoja a nájomný trh

Za zmiernením dopytu a cenového tempa stojí primárne posun v makroekonomickom prostredí. Podľa Rudolfa Bruchánika, hlavného analytika Bencont Investments, konflikt na Blízkom východe a súvisiaci rast cien energetických komodít znovu zvýšili inflačné tlaky. Európska centrálna banka (ECB) reagovala v júni zvýšením úrokových sadzieb o 25 bodov, čím depozitná sadzba dosiahla 2,25 %. Bolo to prvé zvýšenie sadzieb od roku 2023. ECB taktiež zvýšila prognózu priemernej inflácie v eurozóne na rok 2026 na 3 % a znížila odhad hospodárskeho rastu na 0,8 %.

Táto reakcia monetárnej politiky priamo ovplyvňuje očakávania slovenských domácností ohľadom financovania bývania. Zvýšenie sadzieb výrazne znižuje priestor na ďalšie zlacňovanie hypotekárneho financovania. Nájomný trh v hlavnom meste na rozdiel od predaja vlastnených bytov vykazuje dlhodobú stabilizáciu. Priemerné nájomné vrátane energií dosiahlo v druhom kvartáli 2026 úroveň 17,73 eura za meter štvorcový, čo predstavuje medziročný nárast o 5,3 %. Priemerné mesačné nájomné za dvojizbový byt bez Starého Mesta sa pohybovalo v rozmedzí od 875 do 922 eur, pričom celomestský priemer za všetky kategórie presiahol 1.032 eur. Za posledné dva roky vzrástlo nájomné o 10 %, čo v porovnaní s 24-percentným nárastom cien starších bytov spôsobuje postupný pokles výnosnosti investičných nákupov.