Stavebníctvo na Slovensku po roku rekordov čaká spomalenie, no prepadu sa vyhne

Slovenské stavebníctvo v roku 2026 očakáva spomalenie rastu po dosiahnutí rekordných výsledkov v roku 2025. Napriek tomu by sa malo vyhnúť výraznému prepadu. Toto hodnotenie poskytol Tomáš Boháček, analytik 365.bank, na základe údajov Štatistického úradu SR. Budúci vývoj bude závisieť od tempa verejných investícií, oživenia súkromných projektov a schopnosti stavebných firiem prenášať zvyšujúce sa náklady do cien. Boháček poznamenal, že prenášanie nákladov do cien by mohlo byť problematické vzhľadom na kúpyschopnosť domácností. Ľubomír Koršňák, analytik UniCredit Bank, dodal, že stavebníctvo bude v tomto roku profitovať z dokončovania verečných stavebných projektov financovaných z Plánu obnovy a z postupného spúšťania nových projektov z eurofondových výziev. Poukázal však na to, že pretrvávajúce problémy pri výstavbe verejnej infraštruktúry môžu čiastočne tlmiť pozitívne efekty z verejných projektov a spôsobovať nepredvídateľnosť vo výstavbe. Naopak, segment výstavby budov by si podľa Koršňáka mal udržať rastový trend, podporovaný dopytom po nových nehnuteľnostiach a nižšími úrokmi. Zimné počasie môže v úvode roka spôsobiť sezónny útlm stavebníctva, najmä pri infraštruktúrnych projektoch a novo začatej výstavbe budov, no nemalo by mať zásadný vplyv na celoročné výsledky. Rast stavebnej produkcie však kontrastuje s realitou na trhu bývania, kde nízky počet nových bytov, vysoké náklady a odkladané developerské projekty signalizujú prehlbujúcu sa krízu dostupnosti bývania. Marcela Kubů, výkonná riaditeľka Asociácie výrobcov minerálnych izolácií (AVMI), uviedla, že ak by štát investoval do renovácií budov namiesto krátkodobých dotácií na plyn a teplo, z dlhodobého hľadiska by sa to oplatilo viac. Financie vybrané na daniach a odvodoch od firiem môžu prevýšiť efekt dobre nastavených stimulov na renováciu budov. Stavebná produkcia v roku 2025 rástla vo všetkých zložkách domácej produkcie, teda nová domáca výstavba, ako aj opravy, údržba a ostatné stavebné práce. Stavebníctvo ako odvetvie tak zostáva jedným z pilierov ekonomiky, jeho výkon sa však len obmedzene premieta do ponuky nového bývania. Z roka 2025 je známe, že dominantná výstavba budov medziročne vzrástla o 3,9 % a jej hodnota sa priblížila k 5 miliardám eur. Ešte rýchlejší rast zaznamenali inžinierske stavby, ktoré stúpli o 5,6 %, a zahŕňajú najmä výstavbu a opravy železničnej a cestnej infraštruktúry vrátane diaľnic. Rast ťahajú najmä verejné a infraštruktúrne projekty. Tieto dobré výsledky však ostro kontrastujú s vývojom na realitnom trhu a dostupnosťou bývania. Okrem stavebníctva sa spomaľuje aj bytová výstavba. Za prvé tri štvrťroky 2025 bolo povolených iba približne 10 700 nových bytov, reálne sa začala výstavba len približne 11 500 bytov, čo predstavuje najnižšiu úroveň za poslednú dekádu. Bytová výstavba sa spomaľuje najmä pre vysoké ceny vstupov. Zdražujú stavebné materiály, pozemky aj samotné stavebné práce. Výrazným faktorom sú aj vysoké náklady na financovanie. Výsledkom je pomalá výstavba, zatiaľ čo ceny bývania naďalej rastú. Dôležitú úlohu môžu zohrávajú aj renovácie a konverzie existujúcich budov, na ktoré by sa mala systematicky zamerať aj verejná politika. Energetické renovácie budov, ako je zatepľovanie či výmena okien, znižujú náklady na bývanie, zvyšujú hodnotu nehnuteľností a kvalitu bývania a zároveň podporujú aj ekonomickú aktivitu v stavebníctve. Podľa AVMI by presmerovanie verejných zdrojov z krátkodobých dotácií na systematickú podporu renovácií mohlo priniesť dlhodobý prínos nielen pre domácnosti, ale aj pre verejné financie a stabilitu na trhu s bývaním. ## Rekordný rok 2025 a predikcia pre rok 2026 Analytik 365.bank, Tomáš Boháček, uviedol, že silné čísla z roku 2025 boli čiastočne ovplyvnené dokončovaním starších projektov a zvýšenou aktivitou vo verejných investíciách, pričom tempo nových objednávok sa už spomaľuje. K tomu sa pridávajú rastúce náklady na materiály a pracovnú silu, čo môže ovplyvniť ďalšiu dynamiku sektora. Preto sa v roku 2026 predpokladá prirodzené spomalenie rastu, avšak s udržaním stability a bez výrazného poklesu. Štatistický úrad SR uviedol, že stavebná produkcia v decembri 2025 dosiahla 885,2 milióna eur, čo predstavuje medziročný rast o 11,7 percenta v stálych cenách. Sezónne očistený objem stavebnej výroby bol medzimesačne vyšší o 4 percentá. Celkovo v roku 2025 objem zrealizovaných prác historicky prekročil hranicu 8,4 miliardy eur. Po očistení o infláciu produkcia odvetvia reálne vzrástla o 7 percent, čo bol lepší výsledok ako v rokoch 2023 a 2024. Najnovšie údaje za február 2026 však naznačujú oživenie. Slovenské stavebníctvo vo februári 2026 výrazne posilnilo a dosiahlo jeden z najlepších výsledkov za posledných 14 rokov. Celková stavebná produkcia medziročne stúpla o 8,2 % a dosiahla takmer 570 miliónov eur, pričom ťahúňom bola najmä domáca výstavba, ktorá medziročne stúpla až o 11,3 %. Ceny nehnuteľností na začiatku roka 2026 vzrástli v porovnaní s predchádzajúcim štvrťrokom o 3,4 %. Rast zapríčinili výlučne byty, a to predovšetkým vo februári, zatiaľ čo ceny domov aj ich ponuka klesli. Nehnuteľnosti najvýraznejšie zdraželi v Prešovskom a Banskobystrickom kraji. Veľké výkyvy v mesačných údajoch naznačujú, že na trh sa vkráda neistota okolo budúceho vývoja, čomu zodpovedá aj slabší prírastok nových hypotekárnych úverov. Roman Vrbovský, analytik Národnej banky Slovenska (NBS), spresnil, že počas prvých troch mesiacov roka 2026 vzrástli ceny nehnuteľností oproti predchádzajúcemu štvrťroku o 3,4 % a ich medziročný rast sa nepatrne spomalil na 11,3 %. Priemerná cena nehnuteľností na bývanie dosiahla 3005 eur/m2, čo je približne o 100 eur/m2 viac než v závere vlaňajška. Príspevky Košického a Žilinského kraja k celkovej zmene ceny sa zmiernili, viditeľne však posilnil Prešovský a Banskobystrický kraj. Priemerná cena bytov podľa neho narástla v prvom štvrťroku 2026 o 3,5 % a v medziročnom porovnaní o 11,1 %. V eurách dosiahla 3378 eur/m2, čo je o 115 eur/m2 viac ako na konci minulého roka. Najvýraznejšie, o viac než 5 %, rástli ceny jednoizbových bytov, avšak ceny najväčších bytov už druhý štvrťrok po sebe mierne poklesli. Trh s domami má za sebou slabší štvrťrok, oproti predchádzajúcemu štvrťroku zlacneli o 21 eur/m2 na 2118 eur/m2. Medzištvrťročne ich ceny poklesli o 1 %, hoci v porovnaní s rovnakým obdobím minulého roka sú stále o 4,3 % vyššie. Podiel domov na celkovej ponuke sa podľa analytika postupne znižuje už od polovice minulého roka, pričom celkový počet inzerátov sa v prvom štvrťroku nemenil. Ak by pomer bytov a domov v ponuke zostal nezmenený, celkový rast cien by dosiahol len 2,5 %. Podiel novostavieb zostal stabilný, hoci o niečo nižší ako v predchádzajúcich rokoch. Najvýraznejšie, až o 11 % medzištvrťročne, rástli ceny bývania v Prešovskom kraji. Medzi ďalšie nadpriemerne rýchlo rastúce regióny patria Banskobystrický (6,9 %), Trenčiansky (5,1 %) a Žilinský kraj (4,7 %). Nárast cien v Banskobystrickom kraji spôsobili najmä ceny bytov v okrese Banská Bystrica. V Trenčianskom kraji prispeli najviac okresy Ilava a Myjava, v Žilinskom to boli Martin a Liptovský Mikuláš. V žiadnom z ôsmich krajov ceny neklesli. Cenový vývoj v Prešovskom kraji je rozkývaný, po dvoch štvrťrokoch minimálnych zmien prišiel skokový rast. Detailnejšia analýza naznačuje, že ide o zmenu štruktúry ponuky. Lacnejšie nehnuteľnosti z inzerátov sa vypredali a v ponuke zostali skôr tie drahšie. Výrazný nárast cien bytov vidíme v okresoch Poprad a Prešov, a to aj keď vylúčime turistické destinácie ako Štrba či Vysoké Tatry. ## Nový stavebný zákon: Zjednodušenie procesov a definícií Slovenská republika prešla zásadnou reformou stavebného práva s prijatím nového stavebného zákona, ktorý nadobudol účinnosť v rôznych fázach od jari 2024. Tento legislatívny dokument si kladie za cieľ zefektívniť, zrýchliť a zjednodušiť celý proces výstavby, od prípravy až po užívanie stavieb. Kľúčovou zmenou malo byť zlučovanie doteraz dvojstupňového konania (územné a stavebné konanie) do jedného integrovaného procesu, tzv. konanie o stavebnom zámere, čo malo výrazne znížiť administratívnu záťaž pre stavebníkov aj pre štátnu správu. Mali sa zaviesť kratšie lehoty a inštitút fikcie súhlasu, kde nečinnosť úradu v rámci zákonných lehôt je považovaná za súhlas, a tiež sa malo umožniť zlúčenie viacerých častí stavieb do jedného celku. Štát tiež sľuboval elektronické sledovanie priebehu konania v informačnom systéme. Stavebníci po novom mali podávať iba jednu žiadosť, ktorá mala komplexne pokrývať všetky podklady potrebné pre územné aj stavebné posúdenie. Táto žiadosť sa mala podávať elektronicky, spolu s projektovou dokumentáciou vypracovanou oprávnenou osobou a správou o prerokovaní stavebného zámeru. Zákon tiež kladie veľký dôraz na profesionalizáciu stavebnej správy a zníženie administratívnej záťaže. Rozširuje sa aj okruh zodpovedných osôb, ktoré môžu byť sankcionované za porušenie zákona, pričom okrem stavebníka budú niesť zodpovednosť aj zhotovitelia stavieb, osoby poverené stavebným dozorom a stavbyvedúci. Nový stavebný zákon prináša aj spresnenie definícií základných pojmov v oblasti výstavby, ako sú napríklad Realitný trh na Slovensku sa po turbulentných rokoch upokojil a úrokové sadzby sa stabilizovali. Kupujúci sú opatrní, porovnávajú a rozhodujú sa pomaly. Cena nehnuteľnosti už nie je len o dopyte, ale je výsledkom kombinácie kvality projektu, energetickej efektivity, lokality a likvidity v budúcnosti. Na trhu sa prejavujú dve skupiny kupujúcich: bežní ľudia hľadajúci vlastné bývanie, citliví na cenu a úrokové sadzby, a racionálnejší investori, ktorí sa vracajú na trh a sledujú výnos, lokalitu a dlhodobú hodnotu. Investori nakupujú menej emóciou a viac matematikou, vyjednávajú tvrdšie a odmietajú obchody, ktoré by v minulosti prijali. Trh sa nerozpadá, ale rozdeľuje: kvalitné nehnuteľnosti v dobrých lokalitách si držia cenu a likviditu, zatiaľ čo staršie nehnuteľnosti bez rekonštrukcie strácajú atraktívnosť a prestávajú byť likvidné. Na trhu je viditeľné čakanie, kde predávajúci čakajú na lepšie ceny a kupujúci na lepšie podmienky. Najväčšie riziko predstavuje stagnácia, ktorá môže viesť k pomalému vyprchávaniu dynamiky. Možné scenáre vývoja realitného trhu zahŕňajú optimistický scenár s miernym poklesom úrokových sadzieb a návratom dôvery, scenár dlhšej stagnácie, kde inflácia znižuje reálnu hodnotu nehnuteľností, a scenár hlbokej polarizácie, kde kvalitné nehnuteľnosti si držia hodnotu a slabšie strácajú atraktívnosť a cenu. Najväčšie riziko spočíva v rozhodnutiach založených na starých pravidlách a predstave, že. Ďalší zdroj: Roman Vrbovský, analytik Národnej banky Slovenska (NBS) komentuje vývoj cien nehnuteľností.