Stavebný zákon: Veľká novela prinesie zmeny pre stavebníkov aj čierne stavby

Slovensko čaká ďalšia rozsiahla zmena v stavebnom práve. Len pár mesiacov po spustení reformy, ktorá má byť účinná od apríla 2025, prichádza štát s novou, podstatne upravenou novelou stavebného zákona.

Cieľom týchto úprav je zrýchliť procesy pri jednoduchých stavbách, uľahčiť povoľovanie moderných technológií ako fotovoltika či tepelné čerpadlá, no zároveň rázne zakročiť proti nelegálnym stavbám. Hoci Ministerstvo dopravy tvrdí, že vecná podstata reformy zostáva nezmenená, realita v praxi naznačuje mnohé zásahy, ktoré ovplyvnia majiteľov domov, developerov, podnikateľov aj samosprávy.

Nová definícia stavby a jej dopady

Jednou z kľúčových zmien, ktoré novela prináša, je rozšírenie definície pojmu "stavba". Už sa nebude týkať len klasických murovaných objektov.

Do kategórie stavieb budú po novom spadať aj montované kontajnery, modulové objekty, reklamné a informačné konštrukcie, prefabrikované technické zariadenia, billboardy a navigačné systémy, ktoré budú zaradené pod nový pojem "informačná konštrukcia". Táto zmena je reakciou štátu na doterajšiu prax, keď sa tieto objekty často označovali ako "výrobky" alebo "dočasné konštrukcie", aby sa predišlo potrebe stavebných povolení. Rozšírenie definície stavby bude mať priamy vplyv aj na daňové zákony, čo si vyžiada úpravu odpisov, kategórií stavieb a miestnych daní z nehnuteľností.

Zjednodušenie povoľovacieho procesu pre drobné stavby a technológie

Novela stavebného zákona prináša výrazné zjednodušenie pre tzv. drobné stavby. Prízemné objekty do 50 m² zastavanej plochy a do 5 metrov výšky, ako sú garáže, prístrešky, sauny, kôlne, letné kuchyne či úschovne bicyklov, budú môcť byť realizované so zjednodušenou dokumentáciou. Postačia montážne podklady výrobcu alebo jednoduché grafické náčrty, čo má znížiť náklady aj čas potrebný na ich realizáciu.

Rozširuje sa aj okruh stavieb, ktoré nebudú vyžadovať plné stavebné konanie. Sem patria fotovoltické zariadenia, tepelné čerpadlá, nabíjacie stanice pre elektromobily a niektoré stavebné úpravy. Cieľom tohto opatrenia je urýchliť rozvoj zelenej energetiky. Zároveň však dochádza k sprísneniu podmienok: projekty na ohlásenie musia byť overené a za užívanie stavby bez projektu budú hroziť pokuty.

Nové pravidlá kolaudácie a vyššie pokuty za porušenia

Novela zavádza povinnú kolaudáciu pre všetky stavby, ktoré podliehajú rozhodnutiu o stavebnom zámere. Kolaudačné osvedčenie sa stane jediným dokladom oprávňujúcim užívať stavbu a zároveň sa ruší možnosť odvolania proti tomuto osvedčeniu. Štát si od tohto kroku sľubuje zrýchlenie uvádzania stavieb do užívania, avšak kritici upozorňujú na potenciálne obmedzenie kontroly rozhodnutí úradov.

Ďalšou významnou zmenou je drastické zvýšenie pokút za nedodržiavanie stavebného zákona. Sankcie sa budú týkať stavieb bez povolenia, užívania bez kolaudácie, ignorovania stavebného dozoru, nerešpektovania zastavenia prác, ako aj stavieb v chránených územiach či na poľnohospodárskej pôde. Výrazne sa tak zvyšuje finančný postih pre stavebníkov, ktorí porušia platnú legislatívu. Inšpektori získajú nové právomoci, vrátane možnosti robiť foto, video a zvukové záznamy, vyžadovať preukázanie totožnosti a nariaďovať odstránenie nedostatkov, čo má zvýšiť vymožiteľnosť stavebného práva.

Zmeny v zmene účelu stavby a koniec dodatočnej legalizácie čiernych stavieb

Novela prináša aj presnejšie pravidlá pre zmenu účelu stavby, či už ide o premenu bytu na kanceláriu, skladu na obchod, alebo zmenu trvania dočasnej stavby. Cieľom je odstrániť doterajšie nejasnosti a spory v tejto oblasti.

Zároveň sa končí éra tzv. dodatočného povoľovania čiernych stavieb. Táto možnosť bude platná len pre objekty postavené do 31. marca 2025. Ak stavba nebude v súlade s verejným záujmom, konanie sa zastaví a prípad prejde na inšpektorát. Táto zmena má zásadne obmedziť prax "postavím a potom zlegalizujem", čím sa posilní prevencia vzniku nelegálnych stavieb.

V oblasti telekomunikácií prinesie novela zrýchlenie budovania internetových a elektronických sietí, keďže niektoré menšie telekomunikačné stavby už nebudú vyžadovať ani ohlásenie.