Stavebný zákon: Zrýchli či predraží výstavbu?

Hoci zmeny v stavebnom zákone platia už vyše roka, očakávané zrýchlenie stavebných procesov, zmiernenie byrokracie či účinný boj proti čiernym stavbám sa zatiaľ nedostavili. Slováci naďalej vykazujú vynaliezavosť v obchádzaní pravidiel, čo sa prejavuje v pokračujúcej výstavbe čiernych garáží alebo bazénov. Neschopnosť úradov efektívne riešiť stavebné povolenia po celé mesiace prispela k tejto situácii. Aj developeri pociťujú frustráciu, ktorá ich odrádza od výstavby nových bytov na Slovensku. Novela stavebného zákona mala priniesť modernizáciu systému, zjednotenie agendy a odstránenie papierovačiek s nutnosťou zasielania dokumentácie poštou. Cieľom bolo zrýchlenie a zjednodušenie celého procesu výstavby, avšak podľa nového zdroja, reforma, ktorá začala platiť od 1. apríla 2025, prináša zásadné zmeny.

Boj proti čiernym stavbám a legalizácia starších stavieb

Zákon priniesol dve hlavné zmeny: zmiernil nároky na drobné stavby a zároveň sprísnil boj proti čiernym stavbám. Dodatočné schvaľovanie už postavených stavieb, ktoré predtým fungovalo, je už viac ako rok nemožné. Ak je proces obídený a výstavba začne bez povolenia, legalizácia už nebude možná a hrozí nariadenie búrania. Nová legislatíva posilňuje tento prístup - inštitút dodatočného stavebného povolenia v pôvodnej podobe končí. Podľa nového zdroja je stavať poctivo lacnejšie, pretože riziko demolácie a pokuty vo výške hodnoty celého pozemku robí (nielen) z čiernych stavieb vysoko rizikovú záležitosť.

Štát však myslel na staršie stavby a umožnil legalizáciu tých, ktoré vznikli v rokoch 1976 až 1990. Nový zdroj upresňuje, že stavby pred rokom 1976 sa považujú za legálne bez ďalšieho skúmania. Pre obdobie 1976 – 1989 môžu byť stavby uznané, ak sa využívajú na svoj účel a vlastník má vysporiadaný pozemok. Stavby od roku 1990 do marca 2024 budú podliehať procesu dodatočného osvedčenia, pričom sa bude posudzovať súlad s verejným záujmom a územným plánom.

Zmiernenie pravidiel pre menšie stavby a fotovoltiku

Ďalšou úpravou je zmiernenie nariadení pre menšie stavby. Objekty do 50 metrov štvorcových, ako sú prístrešky, sklady náradia, letné kuchynky alebo sauny, možno stavať bez potreby ohlášky. Podmienkou je dodržanie dvojmetrovej vzdialenosti od susedovho plota a umiestnenie mimo verejného priestranstva. Od papierovačiek sú oslobodené aj bazény do 25 metrov štvorcových. Nový zdroj dopĺňa, že sa zjednodušuje aj inštalácia fotovoltiky do 100 kW.

Zjednodušenie povoľovacích procesov a prenos zodpovednosti

Byrokracia sa mala zmierniť aj zrušením dvojstupňového povoľovania, ktoré predtým zdržovalo stavebníkov aj úradníkov. Nový systém umožňuje v konaní o stavebnom zámere posudzovať umiestnenie stavby a jej detaily naraz. Tým sa ušetrí čas a peniaze, najmä pri rozsiahlych projektoch, keďže dotknuté strany sa nemusia vyjadrovať k projektu dvakrát. Proces posudzovania vplyvu na životné prostredie (EIA) však zostáva oddelený.

Zodpovednosť sa preniesla aj na profesistov. Ak projektant vytvorí chybný projekt, zaplatí za to. Ak stavebníci nevyhotovia stavbu kvalitne, sankcia ide za nimi.

Očakávania a realita: Nedošlo k zásadnému zjednodušeniu

Stavebné povolenia naďalej vydávajú obce, ktoré sa však združujú do väčších obvodov s cieľom zabezpečiť odbornejších úradníkov. Títo úradníci musia prejsť školením. Kontrolu si ponechá štát prostredníctvom nových inšpektorov, ktorí budú dohliadať na stavby a riešiť priestupky.

Napriek týmto zmenám, ktoré sú primárne určené na pomoc rozsiahlym projektom bývania a urýchlenie výstavby nových bytov, developeri a bežní ľudia neočakávajú zásadné zjednodušenie. Na Slovensku chýba 400-tisíc bytov a výstavba sa z roka na rok zhoršuje. Postaviť bytový dom trvá v priemere osem rokov od povolenia po kolaudáciu, čo odrádza investorov. Podľa Pavla Fürsta z firmy JTRE neprišla očakávaná úľava. Ministerstvo dopravy, ktoré reformu pripravovalo, zdôrazňuje najmä zjednodušenie procesov a zníženie byrokracie, s ambíciou moderného, centralizovaného a elektronického systému, ktorý bude sprevádzať stavbu od plánovania až po jej dokončenie. Ďalší zdroj: domsnov.sk