UUPV: Nový stavebný zákon sprísnil pravidlá pre čierne stavby

Nový stavebný zákon, ktorý je v platnosti už viac ako rok, zásadne mení prístup k tzv. čiernym stavbám. Od 1. apríla 2025 bude každá stavba, ktorá sa začne realizovať bez potrebného povolenia, nariadená na odstránenie, pričom všetky súvisiace náklady ponesie výlučne stavebník. Úrad pre územné plánovanie a výstavbu (UUPV) SR zdôrazňuje, že toto opatrenie sa rovnako vzťahuje na rozsiahle developerské projekty, ako aj na menšie stavby, akými sú rodinné domy, altánky či garáže. Ide o snahu definitívne zamedziť vzniku nových nepovolených stavebných činností.

Neúprosnosť zákona a nemožnosť dodatočnej legalizácie

Stavebný zákon je v otázke nelegálnych stavieb jednoznačný a nepripúšťa žiadne výnimky. Platná legislatíva už neumožňuje dodatočnú legalizáciu stavieb, ktoré boli postavené bez stavebného povolenia alebo ohlásenia. Z tohto dôvodu je kľúčové, aby si každý stavebník overil na príslušnom stavebnom úrade, či jeho plánovaná stavba vyžaduje povolenie. Regionálne úrady UUPV sú povinné nariadiť odstránenie všetkých stavieb, ktoré sa začali stavať po nadobudnutí účinnosti stavebného zákona bez splnenia zákonných podmienok.

Predseda UUPV Milan Valašík upozornil, že celý stavebný sektor prešiel od minulého roka výraznými zmenami, ktoré si postupne osvojuje. Podčiarkol dôležitosť vnímania týchto zmien nielen odbornou, ale aj širokou verejnosťou, pričom zrušenie inštitútu dodatočnej legalizácie čiernych stavieb je jednou z najzásadnejších. Valašík vyzval stavebníkov k dôslednému dodržiavaniu legislatívy pri výstavbe akéhokoľvek typu stavby.

Finančné dôsledky a sankcie

Okrem povinnosti odstrániť nepovolenú stavbu na vlastné náklady, čelia stavebníci aj vysokým finančným pokutám. Martin Zlocha, generálny riaditeľ sekcie štátneho stavebného dohľadu UUPV, jasne uviedol, že zaplatenie pokuty v žiadnom prípade neznamená legalizáciu stavby. Ak fyzická osoba zhotovuje stavbu bez overeného projektu alebo v rozpore s ním, stavebný inšpektorát môže uložiť pokutu až do výšky 15 000 eur. V prípade fyzických osôb – podnikateľov alebo právnických osôb môžu tieto pokuty dosiahnuť až desaťnásobne vyššie sumy.

Zlocha zdôraznil, že doba, kedy bolo možné potrebné povolenia získať aj dodatočne, je minulosťou. Zákon neumožňuje legálne začať s výstavbou bez príslušných povolení, a preto vyzval stavebníkov, aby sa nespoliehali na možnosť dodatočnej legalizácie stavieb začatých od apríla minulého roka.

Proces odstraňovania nepovolených stavieb

Hovorkyňa UUPV Simona Parížeková podrobne objasnila postup stavebného inšpektorátu regionálneho úradu pri riešení nepovolených stavieb. Regionálny úrad pre územné plánovanie a výstavbu vykonáva štátny stavebný dohľad buď na základe podnetu od občana, oznámenia iného orgánu, alebo z vlastnej iniciatívy. Následne je spustené konanie o odstránení stavby, v rámci ktorého je stavebník vyzvaný k vyjadreniu a predloženiu všetkých potrebných povolení a schválenej projektovej dokumentácie.

Úrad preverí, či ide o stavbu, prípadne drobnú stavbu, ktorá je v súlade s platnou legislatívou a či je realizovaná v zmysle potrebných povolení. Ak sa potvrdí, že stavba bola postavená bez požadovaného stavebného povolenia, regionálny úrad stavebníkovi nariadi jej odstránenie a stanoví na to primeranú lehotu. Ak stavebník v určenej lehote stavbu neodstráni dobrovoľne, regionálny úrad zabezpečí jej nútené odstránenie, pričom všetky náklady na tento proces budú následne vymáhané od stavebníka.

Legalizácia starších stavieb

Úplne odlišný režim platí pre objekty postavené pred 1. aprílom 2025. Pri nich zákon umožňuje dodatočné usporiadanie právneho stavu, ak vlastník splní stanovené podmienky. Žiadosť o dodatočnú legalizáciu je možné podať najneskôr do 31. marca 2029 na príslušnom stavebnom úrade. Po uplynutí tejto lehoty budú musieť byť odstránené aj tie stavby, ktoré dovtedy neprejdú procesom legalizácie.

Nový stavebný zákon rozdeľuje staršie nepovolené stavby do troch kategórií:

Objekty postavené pred októbrom 1976

Na najstaršie stavby sa vzťahuje takzvaná generálna amnestia. Automaticky sa považujú za legálne a nie je potrebné dodatočne riešiť ich povoľovanie.

Stavby z rokov 1976 až 1989

Aj pri tejto skupine platí určitá forma amnestie. Vlastník však musí splniť dve podmienky: • stavba musí byť nepretržite využívaná na pôvodný účel, • vlastník objektu musí byť zároveň vlastníkom pozemku alebo mať k nemu iné zákonné právo.

Stavby z rokov 1990 až 31. marca 2025

Práve pri tejto skupine je možné využiť proces dodatočnej legalizácie. Vlastníci však musia splniť všetky požiadavky vyplývajúce zo stavebných predpisov a podať žiadosť v zákonom stanovenej lehote.

Budúce úpravy zákona

Aj keď nový stavebný zákon platí len od apríla 2025, ministerstvo dopravy už pripravilo viaceré spresnenia a technické úpravy. Národná rada SR posunula príslušnú novelu do druhého čítania. Zmeny nemajú meniť základnú filozofiu reformy, ich cieľom je odstrániť nejasnosti a zjednotiť výklad jednotlivých ustanovení. Ministerstvo plánuje upraviť napríklad definície budov a inžinierskych stavieb.

Nový stavebný zákon predstavuje pre stavebníkov, developerov aj širokú verejnosť významnú zmenu v prístupe k stavebnej činnosti s dôrazom na dodržiavanie legislatívy od samého začiatku projektu. Sprísnené pravidlá a zrušenie dodatočnej legalizácie majú za cieľ zabezpečiť transparentnosť a poriadok v stavebnom sektore, pričom zdôrazňujú zodpovednosť každého, kto sa púšťa do stavebných prác. Doplnený zdroj: kanal1.sk