V Bratislave vzrástol predaj nových bytov, no mestu chýbajú byty v nižšom a strednom segmente

V roku 2025 tvorili byty vo vyššom segmente približne štvrtinu všetkých predaných bytov v Bratislave. Hoci predaj nových bytov celkovo vzrástol, mesto sa potýka s nedostatkom bytov v nižšom a strednom segmente, ako vyplynulo z dát analytikov zo spoločnosti Bencont Investments. Tento trend naznačuje prehlbovanie rozdielov v dostupnosti bývania v hlavnom meste.

Dominancia vyššieho segmentu a nedostupnosť bývania

Analytik Rudolf Bruchánik pre ASB uviedol, že v downtowne sa ceny pohybujú v priemere okolo 8 000 eur za štvorcový meter, čo je mimo dosahu mladých párov hľadajúcich vlastné bývanie. Tieto nehnuteľnosti sú skôr luxusné a často slúžia ako investícia. Faktom je, že väčšina povoľovacích procesov v Bratislave sa týka práve tohto vyššieho segmentu, nie stredného a nižšieho, čo prehlbuje problém.

Nedostupnosť bývania pre vnútroštátnu migráciu za prácou a vzdelaním negatívne ovplyvňuje rozvoj hlavného mesta. Vzrástol záujem o nájmy a ich ceny. Podľa analytikov je otázkou budúcnosti, aký dlhodobý vplyv bude mať tento trend na štruktúru a funkčnosť mesta. Príkladom je zmena územného plánu v zóne Mlynské nivy v Ružinove, ktorá vytvorí priestor skôr pre stredný vyšší segment.

Predaj novostavieb a ceny na trhu

V roku 2025 sa v Bratislave predalo 2 456 bytov v novostavbách, pričom predaj sa v druhej polovici roka stabilizoval na úrovni približne 640 bytov za štvrťrok. Ku koncu roka bolo v ponuke 3 874 bytov s priemernou jednotkovou cenou 5 301,56 eur za štvorcový meter s DPH. Tlaky na zmenu cien sú momentálne obmedzené.

V poslednom štvrťroku 2025 sa zvýšil predaj bytov s vyššou jednotkovou cenou, a to v rámci vyššieho aj stredného segmentu. Priemerná cena predaných bytov v závere roka 2025 dosiahla 5 033,42 eur za štvorcový meter s DPH, čo je nárast o 7,5 % v porovnaní s koncom roka 2024. Priemerné ceny bytov ovplyvňuje ponuka bytov vo vyššom segmente a tiež úpravy cenníkov, kde developeri zvyšujú ceny dopytovaných typov bytov, zatiaľ čo ceny pomalšie sa predávajúcich bytov buď klesajú, alebo zostávajú nezmenené.

Sekundárny trh a investičné správanie

Priemerná cena bytov na sekundárnom trhu dosiahla ku koncu roka 2025 hodnotu 4 222,27 eur za štvorcový meter, čo predstavuje medziročný nárast o 10,5 %. Nájomné rástlo pomalšie, no priemerné nájomné vrátane energií sa vyšplhalo na 17,37 eur za štvorcový meter.

Investiční kupujúci sa vrátili na trh v roku 2025 po poklese úrokov hypotekárnych úverov a náraste cien nehnuteľností. Slováci sú konzervatívni investori s úsporami na účtoch, pre ktorých sú bežnou investíciou termínované vklady a kúpa bytu. Tento trend tiež prispieva k tlaku na ceny nehnuteľností.

Výhľad pre rok 2026

Pre rok 2026 analytik Bruchánik predpokladá stabilizáciu trhu novostavieb v Bratislave, pričom tlak na rast cien bude obmedzený. Nevidí ani podmienky pre výrazné zvýšenie ponuky, ktorá by mohla znížiť ceny, keďže developeri berú do úvahy ceny materiálov, energií a práce. Kúpyschopnosť obyvateľstva je limitujúcim faktorom ďalšieho oživenia trhu. Hoci nominálne mzdy rastú, ich efekt je oslabený infláciou okolo 4 % v porovnaní s priemerom EÚ okolo 2 %. V novembri 2025 boli úroky hypoték na Slovensku 3,49 %, čo je stále nad priemerom EÚ, kým napríklad Taliansko malo 3,28 % a Lotyšsko 3,78 %.