Veľké zmeny v nájmoch: Čo prinesie nový Občiansky zákonník v roku 2027?

Slovensko čaká v roku 2027 zásadná právna reforma. Nový Občiansky zákonník nahradí desiatky rokov staré predpisy a prinesie pravidlá, ktoré zjednotia rodinné právo, dedenie či zmluvné vzťahy pod jednu strechu. Okrem týchto celospoločenských zmien však nový zákonník zásadne a nanovo upravuje aj oblasť nájmov. Doterajší chaos v pravidlách, keď sa nájmy riadili rôznymi zákonmi podľa toho, či išlo o byt, kanceláriu alebo krátkodobý prenájom, sa definitívne končí. Nehnutelnosti.sk v spolupráci s advokátskou kanceláriou RUŽIČKA AND PARTNERS pripravili prehľad najdôležitejších zmien pre nájomcov ani prenajímateľov.

Zjednotenie právnej úpravy nájmov

Doteraz bol nájom upravený v niekoľkých zákonoch, napríklad zákon o nájme a podnájme nebytových priestorov či zákon o krátkodobom nájme bytu. Po novom bude Občiansky zákonník jediným predpisom, ktorý bude regulovať nájom bytov, domov, podnikateľských priestorov aj hnuteľných vecí. Osobitné zákony sa zrušia.

Koniec povinnosti zabezpečiť bytové náhrady

Jednou z najvýznamnejších zmien je úplné zrušenie bytových náhrad. Podľa starej úpravy musel prenajímateľ pri výpovedi nájmu na dobu neurčitú nájomcovi často zabezpečiť náhradný byt alebo ubytovanie. To mnohých odrádzalo od dlhodobých nájmov. Po novom táto povinnosť zaniká, čo pravdepodobne zvýši počet zmlúv uzatvorených na dobu neurčitú.

Advokát Ružička približuje, že už nebude potrebné umelo vytvárať nájomné zmluvy na dobu určitú, hoci strany predpokladali, že nájom bude mať trvalejší charakter bez vopred známeho času trvania. Absencia bytových náhrad bude pravdepodobne platiť aj v prípade skončenia nájmu s takzvanými zraniteľnými nájomcami, ako sú nájomcovia v hmotnej núdzi alebo nájomcovia, ktorí sa starali o maloleté deti.

Nová regulácia finančnej zábezpeky (depozitu)

S novým Občianskym zákonníkom by mala jasný zákonný rámec dostať aj takzvaná finančná zábezpeka, ktorú hradia nájomcovia prenajímateľom na začiatku nájmu. Doteraz ju totiž reguloval len zákon o krátkodobom nájme, avšak strany ju často využívali a zmluvne dojednávali aj pri iných nájmoch. Osobitne si pritom dohodli podmienky jej použitia, doplnenia, jej výšku, vrátenie a podobne.

Nová právna úprava však zábezpeku komplexne reguluje a umožňuje ju na všetky formy nájmov. Pritom nastavuje zákonné a vyvážené limity týkajúce sa jej maximálnej výšky, oblasti použitia, lehôt na vrátenie a podobne, približuje novinku Ružička. Dodáva, že ak si už zmluvné strany depozit dojednali v staršej zmluve, bude vhodné posúdiť, či neporušuje budúce zákonné limity.

Medzi kontroverzné novinky novej legislatívy patrí podľa advokáta Ružičku povinnosť prenajímateľa zaplatiť nájomcovi pri vrátení zábezpeky aj úroky z tejto sumy za obdobie, počas ktorého ju držal. Advokát konštatuje, že pri tejto výslovnej úprave očakávame rôznorodé reakcie prenajímateľov. Tí totiž nájomcom odovzdávajú veci vyšších hodnôt a domáhať sa následných škôd spôsobených nájomcami je pre prenajímateľov veľmi zdĺhavé. Zároveň však dodáva, že pri bežnom účte sa prenajímateľom nejaké úroky zo zdrojov nájomcov predsa len pripisovali a bolo by spravodlivé ich nájomcom aj vydať, najmä ak v prenajatom byte nespôsobili žiadne škody.

Tolerancia malých vád a zvieratá v nájme

Advokát dáva do popredia aj ďalšiu zmenu. Podľa súčasnej a aj podľa budúcej právnej úpravy bude prenajímateľ povinný odovzdať predmet nájmu v stave spôsobilom na dohodnuté užívanie. Podľa novej úpravy sa však pri posudzovaní riadne odovzdaného predmetu nájmu nebude prihliadať na menšie vady, také ktoré nebránia riadnemu užívaniu, ak o nich nájomca vedel. V praxi to znamená, že ak má byt menšie vady, ktoré nebránia jeho užívaniu a nájomca o nich pri podpise vedel, nebude môcť neskôr od majiteľa žiadať ich opravu alebo zľavu.

Pre prenajímateľov to znamená nutnosť detailne popísať stav bytu v odovzdávacom protokole. Pri týchto oznámených a nájomcom akceptovaných menších vadách budú totiž vylúčené neskoršie nároky nájomcov z dôvodu menších vád predmetu nájmu, dodáva advokát Ružička. Mnohí majitelia domácich miláčikov zažívajú pri hľadaní vhodného podnájmu frustráciu a beznádej. Nový Občiansky zákonník by túto situáciu mohol zmeniť.