Vlastné bývanie je drahšie ako kedykoľvek predtým, tvrdí NBS

Slovenská ekonomika čelí výzvam stabilizácie, stagnácie a neistoty, ovplyvnenej cenami energií, globálnymi konfliktmi a zmenami v svetovom obchode, čo má dopad na finančný trh, banky a domácnosti. Národná banka Slovenska (NBS) konštatuje, že vlastné bývanie je ťažšie dosiahnuteľné a život na dlh sa stáva drahším. Varovné signály naznačujú, že rok 2026 preverí finančnú silu slovenských domácností.

Hypotekárny trh a deficit bývania

Najväčší šok pochádza zo sektora hypoték, kde priemerný dlh Slováka pri novej hypotéke prekročil 100 000 eur, čo je historicky najvyššia úroveň. Tento rekordný dlh je primárne dôsledkom kritického nedostatku bývania. Podľa Štatistického úradu SR sa v roku 2025 výstavba bytov a rodinných domov takmer zastavila, s dokončením len niečo vyše 3 200 bytov v poslednom štvrťroku.

Najviac postihnutý je Bratislavský kraj, kde počet skolaudovaných bytov medziročne klesol o 71 percent. Nedostatok nových bytov spôsobuje presun dopytu na staršie nehnuteľnosti, čo viedlo k ich medziročnému zdraženiu o viac ako 13 percent. Tento extrémny nedostatok ponuky núti Slovákov zadlžovať sa vo vysokom rozsahu, pričom tieto dáta pochádzajú z NBS.

Stabilizácia úrokových sadzieb a dostupnosť bývania

Po pozitívnej správe sa prudké zdražovanie úverov zastavilo. Podľa februárových štatistík Európskej centrálnej banky sa úroky na nové hypotéky v eurozóne stabilizovali na úrovni 3,37 percenta. Pre živnostníkov je situácia prísnejšia, s priemernou sadzbou nad 4 percentá. Po zverejnení správy Národnej banky Slovenska niektoré slovenské banky zvýšili úrokové sadzby hypoték, avšak toto zdražovanie nie je zatiaľ dramatické.

NBS sleduje dostupnosť bývania prostredníctvom indexu HAI (Housing Affordability Index), ktorý porovnáva priemernú cenu nehnuteľnosti s čistým príjmom domácnosti a aktuálnymi podmienkami hypotekárneho financovania. Po zhoršení situácie v rokoch 2022–2023 sa v roku 2026 dostupnosť bývania začala stabilizovať vďaka poklesu úrokových sadzieb, rastu miezd a miernemu ochladeniu cenového rastu. Napriek tomu je dostupnosť stále o desatinu horšia ako dlhodobý priemer a v niektorých krajoch je situácia napätá.

Regionálne rozdiely v cenách a dostupnosti

V apríli 2026 Reality Radar eviduje 195 576 aktívnych inzerátov s celkovou priemernou cenou 1 363 €/m². Priemerné ponukové ceny podľa krajov sú nasledovné: Bratislavský kraj 2 424 €/m², Košický 1 373 €/m², Trnavský 1 257 €/m², Žilinský 1 126 €/m², Prešovský 1 125 €/m², Trenčiansky približne 1 100 €/m², Banskobystrický približne 1 050 €/m² a Nitriansky približne 980 €/m².

V Bratislavskom kraji je nutné zaplatiť ekvivalent takmer 9 ročných hrubých platov za priemerný 65 m² byt, zatiaľ čo v Nitrianskom kraji to je niečo vyše 4 roky. Najdostupnejšími krajmi sú Nitriansky (približne 4,2 ročného platu), Trenčiansky (približne 4,6 ročného platu) a Banskobystrický (približne 4,8 ročného platu). Naopak, najmenej dostupné kraje sú Bratislavský (približne 8,6 ročného platu), Košický (približne 6,2 ročného platu) a Prešovský (približne 5,6 ročného platu). V Bratislave, napriek najvyšším platom, rástli ceny nehnuteľností rýchlejšie ako mzdy, čo spôsobuje najnižšiu dostupnosť bývania.

Faktory ovplyvňujúce dostupnosť a odporúčania

Medzi tri kľúčové faktory formujúce dostupnosť bývania v roku 2026 patria pomaly klesajúce úrokové sadzby, ktorých priemerná úroveň sa posunula pod 4 % po vrchole v rokoch 2023–2024. Hoci to znížilo mesačné splátky, sú stále výrazne vyššie ako v rokoch 2020–2021. Mzdy síce rastú a priemerná hrubá mzda na Slovensku v roku 2025 dosiahla historické maximum, ale v Bratislavskom, Prešovskom a Košickom kraji rast cien predstihol rast miezd.

Ponuka je charakterizovaná vysokým počtom inzerátov, avšak s výrazným nedostatkom nového bývania, najmä v atraktívnych lokalitách, ako je Bratislava. NBS odporúča kupujúcim sledovať reálne dáta na cenových mapách, porovnávať ceny v rôznych krajoch a okresoch, vyhodnotiť splátkovú záťaž (splátka hypotéky by nemala presiahnuť 30–40 % čistého príjmu) a neponáhľať sa s rozhodnutím, aby sa predišlo unáhleným krokom ovplyvneným psychológiou trhu. (zdroj: realityradar.eu)