Vplyv nového stavebného zákona na trh s nehnuteľnosťami a ceny bytov

Byrokratické prieťahy a ich dôsledky na výstavbu

Nový stavebný zákon, konkrétne zákon č. 25/2025 Z. z. o výstavbe, platný od 1. apríla 2025, nahradil desaťročia používané predpisy s cieľom zjednodušiť povoľovací proces. Pôvodný zámer konsolidovať dve konania do jedného sa však v praxi stretáva s problémami. Úrady sa musia učiť nové postupy a projekty začaté podľa starého zákona sú dokončované v pôvodnom režime, čo vytvára značný tlak na úradníkov a predlžuje rozhodovacie lehoty.

Jedným z kľúčových problémov je duplicitné posudzovanie. Napriek proklamovanému "jednému konaniu" sa v praxi stále vyžadujú separátne stanoviská od 12 až 17 rôznych inštitúcií, ako sú dopravné orgány, orgány životného prostredia, pamiatkari či hygienici. Tento proces je ďalej spomaľovaný nedostatočnou kapacitou stavebných úradov, kde v menších obciach často celú agendu zabezpečuje iba jeden pracovník. Developerom tak trvá získanie stavebného povolenia pre bytový dom so 120 bytmi v Bratislave aj dva a pol roka, čo generuje dodatočné náklady v podobe úrokov z úverov na pozemky a rastúcich stavebných nákladov, ktoré stúpajú ročne o približne 8 %.

Štatistické dopady na ponuku bytov

Kombinácia byrokratických prekážok a prechodného obdobia má priamy vplyv na ponuku novostavieb na trhu. Podľa údajov Štatistického úradu SR bolo v roku 2024 na Slovensku dokončených 17 632 bytov, čo predstavuje pokles o 15,6 % oproti predchádzajúcemu roku. Tento pokles bol najvýraznejší v regiónoch s najvyšším dopytom po bývaní.

V Bratislavskom kraji sa dokončilo 4 030 bytov, čo je dramatický prepad o 28,6 %. Podobné poklesy zaznamenali aj Košický kraj (1 346 bytov, -16,0 %) a Banskobystrický kraj, kde bol pokles až o 30,7 %. Jediné kraje, ktoré vykázali rast v dokončených bytoch, boli Trenčiansky (+6,8 %) a Prešovský kraj (+3,3 %). Tieto čísla jasne demonštrujú, ako sa nedostatočná ponuka stáva celoslovenským problémom, s výnimkou niekoľkých regiónov.

Vplyv na ceny a náklady kupujúcich

Trhová logika je neúprosná: ak klesá ponuka a dopyt zostáva stabilný, ceny nevyhnutne rastú. Meškania v povoľovacom procese vedú k výraznému zvýšeniu nákladov pre developerov, ktoré sú následne premietnuté do konečnej ceny pre kupujúcich. Odhaduje sa, že ak sa stavebné povolenie predĺži o 12 mesiacov, stavebné náklady pre developera vzrastú o 8 %. K tomu sa pridávajú úroky z úveru na pozemok, ktoré môžu dosahovať 5 % ročne, a ušlý zisk.

Modelový príklad ukazuje, že pri projekte so 100 bytmi v Bratislave s priemernou cenou 320 000 € môže predĺženie povoľovania o 12 mesiacov generovať dodatočné náklady vo výške približne 2,1 milióna €, čo znamená navýšenie o 21 000 € na jeden byt. To je suma, o ktorú musí byť každý byt drahší, aby projekt zostal pre developera ziskový. Národná banka Slovenska štvrťročne zverejňuje aktuálne ceny bývania po krajoch, ktoré odrážajú tento trend.

Odporúčania pre investorov a kupujúcich

Pre bežných kupujúcich aj pre investorov vyplývajú z aktuálnej situácie tri dôležité ponaučenia. Po prvé, projekty, ktoré už majú vydané právoplatné stavebné povolenie, sú cenovo výhodnejšie, keďže developer už do nich nemusel premietať "povoľovaciu prirážku". Tieto nehnuteľnosti môžu byť o 5 – 10 % lacnejšie v porovnaní s porovnateľnými novostavbami, ktoré na povolenie ešte len čakajú.

Po druhé, developeri s vlastnými pozemkami majú výhodu, pretože nemusia platiť úroky z úveru na pozemok počas zdĺhavého čakania na povolenie. Túto úsporu môžu potenciálne premietnuť do atraktívnejšej ceny. Po tretie, dlhšie čakanie na nové projekty síce znamená vyššiu vstupnú cenu, ale zároveň signalizuje aj vyšší potenciál rastu cien do budúcnosti, vzhľadom na pretrvávajúci nedostatok ponuky. Pre investorov s dlhodobým horizontom to môže predstavovať príležitosť, zatiaľ čo pre kupujúcich hľadajúcich bývanie je to skôr hrozba.

Perspektívy a výhľad do budúcnosti

Vláda avizuje digitálnu transformáciu stavebného konania, ktorá by mala zahŕňať jednotné elektronické podania, automatizované kontroly a zdieľané databázy. Očakáva sa, že tieto opatrenia by mohli v budúcnosti proces povoľovania urýchliť. Realistické odhady však naznačujú, že plné zabehnutie a efektívne fungovanie nového systému potrvá najskôr dva až tri roky.

Do tej doby zostane trh s nehnuteľnosťami napätý. Nedostatok ponuky bude aj naďalej prevyšovať dopyt, čo bude udržiavať tlak na rast cien. Pre tých, ktorí zvažujú kúpu novostavby, sa odporúča zamerať na projekty s už vydaným právoplatným stavebným povolením. Alternatívou je počkať 12 až 18 mesiacov, kedy by na trhu mohlo byť viac projektov s vyriešeným povolením, ponúkajúcich potenciálne lepší pomer ceny a hodnoty, alebo sledovať kraje s rastúcou výstavbou, akými boli vlani Trenčiansky a Prešovský kraj.