Výpočet maximálnej výšky hypotéky podľa príjmu: Prehľad a faktory

Kúpa novej nehnuteľnosti predstavuje dôležitý životný krok, ktorý si väčšina ľudí financuje prostredníctvom hypotekárneho úveru. Tatra banka v tejto súvislosti ponúka komplexný prehľad o súčasných podmienkach a výpočte maximálnej výšky hypotéky. Tento článok objasňuje kľúčové faktory a pravidlá, ktoré banky zohľadňujú pri posudzovaní úveruschopnosti klientov a stanovovaní dostupnej sumy úveru.

Kľúčové ukazovatele pre určenie maximálnej hypotéky

Maximálna výška hypotéky nie je určená len výškou čistého príjmu domácnosti, ale závisí od viacerých faktorov. Banky pri jej stanovení primárne vychádzajú z dvoch základných ukazovateľov: DTI (debt-to-income), teda celkovej zadlženosti k príjmu, a DSTI (debt service-to-income), ktorý hodnotí schopnosť klienta splácať úver. Každý z týchto ukazovateľov má určený limit, ktorý banky musia dodržiavať.

Limit na celkovú zadlženosť (DTI)

DTI limit definuje, koľkonásobok ročného príjmu si klient môže požičať. Základný limit je stanovený na maximálne 8-násobok ročného príjmu domácnosti. Toto pravidlo platí pre dlžníkov do 40 rokov (vrátane) a tiež pre tých nad 41 rokov, ak úver splatia do svojich 65 rokov. Pre dlžníkov nad 41 rokov, ktorí budú úver splácať aj po dosiahnutí 65 rokov veku, sa tento limit postupne znižuje. Napríklad, pre klienta vo veku 41 rokov je limit 7,75-násobok ročného príjmu, pre 50-ročného klienta je to 5,5-násobok a pre klientov od 60 rokov veku dosahuje limit 3-násobok ročného príjmu. V prípade viacerých dlžníkov sa dlh vypočítava samostatne pre každého.

NBS povoľuje určité výnimky, pri ktorých môže 5 % úverov prekročiť štandardný DTI limit. Pre hypotéky určené mladým je navyše možné dosiahnuť až DTI9. Do celkovej zadlženosti sa započítavajú všetky existujúce úvery klienta, nielen hypotéka, ale aj spotrebné úvery, leasingy a kreditné karty.

Limit na schopnosť splácať (DSTI)

Ukazovateľ DSTI stanovuje, že maximálne 60 % čistého príjmu domácnosti môže byť použitých na splácanie úverov. Do tohto výpočtu vstupujú všetky existujúce splátky, splátky novej hypotéky, rezerva na prípadné zvýšenie úrokov (stress test) a príjem znížený o životné minimum. Životné minimum predstavuje časť príjmu, ktorú nesmie banka použiť na výpočet úveru a musí klientovi ostať. NBS opäť umožňuje výnimky, kde 5 % úverov môže mať splátky v rozsahu 60 % až 70 % príjmu. Podobná výnimka platí aj pre 5 % spotrebných úverov do 5 rokov. Pre špeciálne úvery na obnovu domu sa pri výpočte použije splátka nižšia o 50 eur.

Faktory, ktoré banka zvažuje

Pri výpočte maximálnej výšky hypotéky banka zohľadňuje nielen základné limity, ale aj komplexnejší pohľad na finančnú situáciu klienta. Posudzuje príjem domácnosti, a to nielen jeho výšku, ale aj stabilitu, napríklad dĺžku pracovného pomeru alebo formu podnikania. Okrem toho berie do úvahy všetky existujúce úvery a záväzky, ktoré mesačné splátky znižujú sumu, ktorú si klient môže požičať. Dôležitou súčasťou je už spomínané životné minimum a stress test, ktorý simuluje schopnosť klienta splácať úver aj v prípade budúceho nárastu úrokových sadzieb. Tatra banka zdôrazňuje, že cieľom je pomôcť klientom nájsť najvýhodnejšie riešenie pre financovanie bývania s ohľadom na ich dlhodobú finančnú stabilitu.