Vyššie dane môžu znížiť ceny bytov, naznačuje analýza NBS

Nový pohľad na dostupnosť bývania

Verejná diskusia o nedostupnosti bývania sa často sústredí na vysoké úrokové sadzby hypoték a pomalú výstavbu. Avšak, Európske dáta a analýza experta z Národnej banky Slovenska (NBS) ukazujú, že hlavnou príčinou môžu byť iné, doteraz neviditeľné faktory.

NBS predstavila radikálne nový uhol pohľadu na riešenie krízy dostupnosti bývania. Aj keď zvyšovanie poplatkov bežne spúšťa obavy u spotrebiteľov, skúsenosti z vyspelých ekonomík poukazujú na to, že práve vyššie dane by mohli hrať kľúčovú úlohu pri znižovaní cien nehnuteľností.

Skúsenosti zo zahraničia a ich aplikovateľnosť

Analytici centrálnej banky vychádzajú zo zahraničných modelov, kde sa osvedčil mechanizmus, kedy vyššie zdanenie nehnuteľností prispieva k regulácii trhu. Tieto modely naznačujú, že súčasné nastavenie realitného trhu na Slovensku ignoruje dôležitý element, ktorý by mohol priniesť zásadnú zmenu v cenotvorbe a reálne pomoci mladým rodinám pri nadobúdaní vlastného bývania.

Štúdie z iných krajín demonštrujú, že vhodne nastavené daňové zaťaženie môže viesť k zníženiu špekulatívnych nákupov nehnuteľností a motivovať vlastníkov k efektívnejšiemu využívaniu svojho majetku. V konečnom dôsledku by to mohlo viesť k väčšej ponuke bytov na trhu a následnému poklesu cien.

Prečo nižšie odvody nemusia byť výhrou

NBS tiež varuje, že znižovanie odvodov alebo iných poplatkov spojených s vlastníctvom nehnuteľností nemusí byť v kontexte realitného trhu vždy prospešné. Hoci sa na prvý pohľad zdá, že nižšie poplatky by mali viesť k nižším cenám pre spotrebiteľov, v realite môžu prispieť k ešte väčšiemu nafukovaniu cenovej bubliny a nedostupnosti bývania.

Naopak, selektívne zvyšovanie daní, cielené na špekulatívne držané nehnuteľnosti alebo prázdne byty, by mohlo vytvoriť tlak na ich uvedenie na trh. Tento prístup by mohol efektívne bojovať proti fenoménu, keď investori držia byty ako kapitálovú investíciu bez zámeru ich obývať, čím sa znižuje ponuka a zvyšujú ceny pre bežných záujemcov.

Aktuálne dáta z NBS RRE Dashboard

Podľa kompozitného indexu NBS sa ceny nehnuteľností postupne vzďaľujú od svojho rovnovážneho stavu. Realizačné ceny nehnuteľností určených na bývanie si na konci roka 2025 udržali vysoké tempo rastu, keď si medzikvartálne pripísali 3 percentá a medziročne necelých 13 percent (presnejšie 12,8 percenta). Dvojciferné tempo medziročného rastu cien evidovali štatistici vo všetkých štvrťrokoch minulého roka, pričom aktuálne tempo rastu bolo druhé najvyššie za posledných 13 štvrťrokov. Výraznejšie medziročne zdraželi existujúce, teda staršie nehnuteľnosti (+ 13,4 percent), zatiaľ čo pri nových nehnuteľnostiach rástli ceny o niečo pomalšie (+ 9,8 percenta).

Celkové priemerné ceny nehnuteľností určených na bývanie medziročne vzrástli vo všetkých ôsmich krajoch. V poslednom štvrťroku 2025 bývanie prvýkrát za posledné tri roky zdraželo výraznejšie ako zvyšok tovarov a služieb v ekonomike, prekročil aj rast príjmov domácností a zároveň sa zvýšila zadlženosť domácností v porovnaní s ich zárobkami. Nárast hodnôt indexu čiastočne brzdí vývoj v stavebníctve. Dostupnosť bývania sa v štvrtom štvrťroku 2025 výrazne nezmenila a zostáva na zhoršených úrovniach. K miernemu zlepšeniu celkovej dostupnosti bývania došlo v krajoch s pomalším rastom cien nehnuteľností, najmä v Trnavskom a Prešovskom kraji. Naopak, mierne zhoršenie dostupnosti sa prejavilo v Banskobystrickom kraji kvôli pomalšiemu rastu miezd a v Košickom kraji v dôsledku rýchlejšieho rastu cien nehnuteľností. V Košickom kraji sa bývanie po výraznom raste cien stalo najmenej dostupným. Trnavský kraj zaznamenal v priebehu celého roka 2025 optimistický trend postupného zlepšovania dostupnosti, koncom roka dokonca predbehol región hlavného mesta. Cena bytov ponúkaných na predaj rástla mierne rýchlejšie ako cena vyplývajúca z fundamentov. Ceny nehnuteľností si udržali rastový trend, avšak primárne v dôsledku zužujúcej sa ponuky na trhu, ktorá nadobúda dlhodobejší charakter.

Zistenia Národnej banky Slovenska otvárajú novú kapitolu v diskusiách o riešení realitnej krízy. Navrhovaný prístup, ktorý na prvý pohľad pôsobí kontraproduktívne, je podložený zahraničnými skúsenosťami a naznačuje, že prehodnotenie daňovej politiky v oblasti nehnuteľností môže byť kľúčovým faktorom pre zlepšenie dostupnosti bývania na Slovensku. Budúce legislatívne zmeny by mohli túto teóriu implementovať do praxe s cieľom stabilizovať realitný trh a znížiť ceny pre potenciálnych kupujúcich.

Dodatočné informácie, týkajúce sa zdaňovania nehnuteľností, uvádzajú, že pri stavbách využívaných na bývanie aj na podnikanie je dôležité určiť prevládajúce využitie podlahovej plochy. Ak prevažuje plocha na bývanie, celá stavba sa zdaňuje ako rodinný dom. V opačnom prípade sa zdaňuje ako stavba na podnikanie. Za podnikateľské objekty sa platí 3,3-krát vyššia daň ako za ostatné stavby. Detailné pravidlá sú definované v § 43b zákona č. 50/1976 Zb. o územnom plánovaní a stavebnom poriadku (stavebný zákon).

Ďalší zdroj: NBS RRE Dashboard (nbs.sk), poradca.sk (Časť domu využívaná na podnikanie a daň z nehnuteľností) Selection from: 340. Časť domu využívaná na podnikanie a daň z nehnuteľností, sme.sk (Ceny bytov sa vo 4. štvrťroku medziročne zvýšili takmer o 13 percent)