Vývoj cien bývania na Slovensku: Spomalenie rastu a regionálne disparity

Ceny nehnuteľností na Slovensku pokračovali v miernom raste aj v druhom štvrťroku 2026, hoci ich tempo bolo najslabšie za posledné dva roky. Zároveň dochádza k výraznejšiemu prehlbovaniu rozdielov medzi dynamikou cien vo veľkých mestách a na vidieku, ako vyplýva z aktuálnej správy spoločnosti 365.invest. Tento trend naznačuje, že jednotné hodnotenie realitného trhu už nie je adekvátne a dôležitú rolu zohráva špecifická lokalita, typ nehnuteľnosti a miestny dopyt.

Spomalenie rastu cien

Podľa dát Národnej banky Slovenska (NBS) je spomalenie rastu cien bývania zreteľné v porovnaní s prvým štvrťrokom. Zatiaľ čo na začiatku roka ceny rástli výraznejšie, v druhom štvrťroku sa medzikvartálne zvýšili už len o 1,2 percenta. Medziročné tempo rastu sa spomalilo na 9,5 percenta.

Vývoj nebol počas štvrťroka rovnomerný; v apríli ceny zaznamenali mierny pokles, ktorý bol následne kompenzovaný rastom v ďalších mesiacoch.

Vysoké ceny pretrvávajú

Napriek spomaleniu rastového tempa zostávajú ceny nehnuteľností na Slovensku na vysokej úrovni. Priemerná cena bývania v druhom štvrťroku dosiahla 3 041 eur za meter štvorcový, čo predstavuje nárast o 36 eur. Byty zaznamenali výraznejší rast s priemernou cenou 3 430 eur za meter štvorcový (nárast o 53 eur), zatiaľ čo domy dosiahli priemernú cenu 2 163 eur za meter štvorcový, čo je o 45 eur viac ako na začiatku roka.

Peter Vojtek, Head of Real Estate Transactions v 365.invest, zdôrazňuje, že samotný fakt rastu cien už pre investora nestačí. Kľúčovými faktormi sa stávajú lokalita nehnuteľnosti, silný dopyt v danej oblasti a kvalita aktíva. Rozdiely medzi hodnotou kvalitných nehnuteľností v ekonomicky silných mestách a nehnuteľnosťami v lokalitách so slabším dopytom sa tak môžu naďalej prehlbovať.

Prehlbujúce sa regionálne rozdiely

NBS poukazuje na približne ročné zvýrazňovanie rozdielov vo vývoji cien medzi krajskými mestami a zvyškom Slovenska. Mediánové ceny v krajských mestách vykazujú najrýchlejší rast, zatiaľ čo vo vidieckych oblastiach sa už prejavuje klesajúci trend. Bratislava sa vyvíja odlišne; podľa NBS tam ceny pravdepodobne dosiahli svoj strop a rastú podobným tempom ako v menších mestách.

Výrazné regionálne disparity sú viditeľné aj na úrovni krajov. Najvýraznejší rast cien v druhom štvrťroku bol zaznamenaný v Košickom kraji (o 4,2 percenta), Nitrianskom (o 2,9 percenta) a Trnavskom kraji (o 2,4 percenta). Naopak, Prešovský kraj po mimoriadne silnom začiatku roka zaznamenal pokles o viac ako 4 percentá a Banskobystrický kraj pokles o 1,3 percenta, ako uvádza 365.invest.

Celkový realitný trh na Slovensku sa tak čoraz viac diferencuje. Budúci vývoj cien bude silne závisieť od mikroekonomických faktorov v konkrétnych regiónoch a mestách, pričom predpovedanie jednotného trendu bude čoraz náročnejšie. Investorom a kupujúcim sa preto odporúča dôkladne zvažovať špecifiká danej lokality a typu nehnuteľnosti pred rozhodnutím o kúpe či investícii.