Vývoj cien nehnuteľností: Divergentné trendy v regiónoch Slovenska

Ceny nehnuteľností na Slovensku začínajú vykazovať komplexný a miestami protichodný vývoj. Analýza portálu Nehnnutelnosti.sk naznačuje, že zatiaľ čo v niektorých regiónoch dochádza k miernym poklesom cien, iné segmenty trhu zaznamenávajú pokračujúci rast. Tento diverzifikovaný trend je ovplyvnený lokálnymi faktormi, hypotekárnymi limitmi a dynamikou dopytu.

Kontrasty v Bratislave: Dvojizbové byty klesajú, trojizbové rastú

Hlavné mesto Bratislava sa vyznačuje výrazným rozdielom vo vývoji cien bytov. Medzikvartálne dáta z portálu Nehnuteľnosti.sk ukazujú, že mediánová cena 2-izbových bytov klesla o 3,82 % z 249 000 € na 239 500 €. Naopak, 3-izbové byty v Bratislave zdraželi o 3,0 %, dosahujúc mediánovú cenu 298 700 €.

Podľa Michala Pružinského z Nehnuteľnosti.sk je pokles cien dvojizbových bytov spôsobený prísnymi hypotekárnymi limitmi Národnej banky Slovenska, ktoré najviac ovplyvňujú prvokupujúcich s obmedzeným vlastným kapitálom. Trojizbové byty, často kupované zabehnutými rodinami financujúcimi kúpu z predaja predošlého bývania, nie sú natoľko citlivé na úrokové sadzby. Celkový rast trojizbových bytov bol čiastočne potiahnutý výrazným medzikvartálnym skokom v mestskej časti Bratislava I, zatiaľ čo v iných častiach mesta ceny stagnovali.

Špecifický prípad Starého Mesta: Prémia za prestíž

V mestskej časti Bratislava I (Staré Mesto) sa mediánová cena 3-izbových bytov vyšplhala na 429 950 €, čo predstavuje nárast o 8,0 %. Michal Pružinský tento jav vysvetľuje existenciou špecifického prémiového mikrotrhu, kde dominujú bonitní klienti. Títo kupujúci často financujú nehnuteľnosti z vlastných zdrojov a považujú ich za bezpečné uloženie kapitálu.

Vzhľadom na nižší celkový počet transakcií v tomto okrese dokáže aj niekoľko obchodov s luxusnými nehnuteľnosťami výrazne ovplyvniť priemerné ceny. Klienti v tejto lokalite dlhodobo akceptujú vysoké cenové prirážky za prestížnu adresu.

Prešov: Strop dostupnosti pre rodiny

V Prešove nastala zaujímavá anomália, kde 2-izbové byty zdraželi o 5,23 %, zatiaľ čo 3-izbové byty zlacneli o 3,6 %, klesajúc na 176 247,5 €. Tento vývoj naznačuje, že kupujúci na východnom Slovensku narazili na strop cenovej dostupnosti.

Priemerné mzdy v Prešovskom kraji dosiahli pri veľkých bytoch nad 180-tisíc eur finančný strop hypotekárneho testovania. To prinútilo predávajúcich k znižovaniu cien väčších bytov. Časť dopytu sa následne presunula na cenovo dostupnejšie dvojizbové byty, čo viedlo k ich zdraženiu o 5,23 %. Cenový rozdiel medzi dvoj- a trojizbovým bytom sa tak zúžil na necelých 13 250 eur, čo je podľa analytika dlhodobo neudržateľný stav.

Trenčín dobieha, Nitra stagnuje

Trenčín zaznamenal najvyšší rast cien 2-izbových bytov spomedzi všetkých krajských miest, a to o 6,90 % na 155-tisíc eur. Tento rast je podľa experta prirodzeným dobiehaním okolitých miest, keďže Trenčín bol v prvom kvartáli najlacnejším krajským mestom na západnom Slovensku. Mesto benefituje z vysokej zamestnanosti, silného priemyslu a dobrej diaľničnej dostupnosti. Cena okolo 155-tisíc eur zostáva pre pracujúce páry bankovo ľahko financovateľná, udržujúc trh aktívny.

Nitra, na rozdiel od Trenčína, vykazuje stagnáciu trhu s nehnuteľnosťami, zatiaľ čo okolité mestá ako Trnava a Žilina zaznamenali rast. Analytik vysvetľuje, že nitriansky trh už prešiel dynamickým zdražovaním v minulosti v súvislosti s príchodom veľkých investícií a svoj rastový potenciál vyčerpal. Dopyt investorov po malých bytoch opadol v dôsledku saturácie nájomného trhu. Navyše, minimálny rozdiel približne 15 000 eur medzi dvoj- a trojizbovým bytom vytvára patovú situáciu, kde sú menšie byty relatívne drahé a na väčšie kupujúci nedosiahnu kvôli úverovým limitom.