Vývoj nájomného na Slovensku: Bratislava klesá, regióny sa líšia

Úvodný odsek

Trh s prenájmami na Slovensku zaznamenal v druhom štvrťroku 2026 mierny medzikvartálny pokles priemerného mesačného nájomného, no ceny za meter štvorcový zostali takmer nezmenené. Kľúčovým faktorom je znižovanie priemernej rozlohy ponúkaných bytov. Bratislava si aj naďalej udržiava pozíciu najdrahšieho mesta, hoci aj tu došlo k cenovým korekciám, zatiaľ čo v regiónoch panuje rôznorodý vývoj.

Celoslovenský prehľad a reálna hodnota

Podľa najnovšieho Deloitte Rent Index kleslo priemerné mesačné nájomné za byt na Slovensku (bez energií) v druhom štvrťroku 2026 o 1,2 % na 727 eur. Tento pokles však nie je pre nájomcov plošným zlepšením, pretože cena za jeden meter štvorcový zostala prakticky stabilná. Príčinou je trend znižovania priemernej rozlohy prenajímaných bytov, kde sa na trh dostávajú menšie, no funkčnejšie dispozície.

V medziročnom porovnaní s druhým kvartálom 2025 zostala celoslovenská cenová hladina nájomného na nezmenenej úrovni 727 eur. Žiadne zo sledovaných krajských miest nezaznamenalo v medziročnom porovnaní pokles cien, čo naznačuje skôr lokálne korekcie trhu než plošný ústup.

Regionálne disparity a cenové trendy

Regionálne rozdiely v nájomnom sú na Slovensku výrazné a závisia od ekonomickej sily a polohy mesta. Trenčín sa v druhom štvrťroku 2026 ukázal ako najdostupnejšie krajské mesto s priemerným nájomným 554 eur, zároveň však zaznamenal najvyšší medzikvartálny nárast o 2,0 %. Mierny rast bol aj v Poprade, kde priemer stúpol o 0,6 % na 584 eur.

Naopak, najvýraznejší pokles cien evidovali analytici v Prešove, kde nájomné kleslo o 3,7 % na 626 eur. Zlacnenie pocítili aj nájomcovia v Nitre (-2,3 % na 649 eur), Trnave (-1,3 % na 621 eur) a Banskej Bystrici (-1,0 % na 592 eur). Košický trh zostal stabilný s miernym poklesom o 0,4 % na 733 eur, zatiaľ čo Žilina zaznamenala nepatrný rast o 0,1 % na 651 eur.

Bratislava: Samostatná cenová kategória

Bratislava si dlhodobo udržiava pozíciu najdrahšieho mesta na Slovensku v oblasti nájomného, fungujúc mimo bežných regionálnych trendov. Hoci aj v hlavnom meste došlo v druhom štvrťroku 2026 k medzikvartálnemu poklesu cien, čo naznačuje istú korekciu, jej priemerné nájomné naďalej výrazne prevyšuje ostatné krajské mestá.

Na ilustráciu, priemerné nájomné v Bratislave dosiahlo 931 eur, čo predstavuje pokles o 1,8 %. Tento pokles je však menej výrazný v porovnaní s niektorými inými krajskými mestami, ktoré zaznamenali výraznejšie zlacnenie. Rozdiel medzi Bratislavou a druhým najdrahším mestom (Košice s 733 eur) ostáva priepastný.

Záver

Aktuálny vývoj na slovenskom trhu s prenájmami v polovici roka 2026 ukazuje na pokračujúcu diverzitu a regionálne špecifiká. Kým celoslovenský priemer naznačuje mierny pokles, reálna cena za meter štvorcový zostáva stabilná, čo je dôsledkom ponuky menších bytov. Najväčšie rozdiely sú viditeľné medzi dominantnou Bratislavou a ostatnými krajskými mestami, kde sa ceny vyvíjajú od mierneho rastu po výraznejší pokles, čo pre nájomcov znamená rôznorodé podmienky v závislosti od lokality. Predikcie naznačujú, že trend menších, no drahších bytov za meter štvorcový bude pretrvávať, a trh sa bude naďalej prispôsobovať ekonomickej realite.