Vyvoj najomneho na Slovensku: Klesanie cien a dominancia Bratislavy

Celoslovenský prehľad a regionálne rozdiely

Priemerné nájomné na Slovensku zaznamenalo v druhom štvrťroku 2026 mierny medzikvartálny pokles o 1,2 percenta, čím sa priemerná cena za byt bez energií ustálila na úrovni 727 eur. Tento údaj vyplýva z najnovšieho vydania Deloitte Rent Index. Zaujímavosťou je, že napriek poklesu celkovej sumy nájomného zostala cena za meter štvorcový prakticky nezmenená. Dôvodom je súbežné zníženie priemernej rozlohy ponúkaných bytov na trhu.

Analýza spoločnosti Deloitte potvrdzuje pretrvávajúce výrazné rozdiely v cenách nájomného medzi jednotlivými mestami a regiónmi Slovenska. Celoslovenský priemer je tak ovplyvnený značnými disparitami, ktoré formujú celkový obraz realitného trhu.

Bratislava si udržuje dominantné postavenie

Hlavné mesto Slovenska, Bratislava, naďalej dominuje rebríčku najdrahších lokalít. Priemerné nájomné tu dosiahlo 931 eur. Oproti tomu najnižšie priemerné nájomné spomedzi sledovaných krajských miest bolo zaznamenané v Trenčíne, kde suma predstavovala 554 eur. Trenčín zároveň vykázal aj najvyšší medzikvartálny rast cien nájomného, konkrétne o dve percentá.

Mierny nárast cien nájomného bol zaznamenaný aj v Poprade, a to o 0,6 percenta na 584 eur. Vo väčšine ostatných krajských miest však ceny klesali. Najvýraznejší pokles, o 3,7 percenta, bol evidovaný v Prešove, kde sa priemerné nájomné znížilo na 626 eur. Pokles bol zaznamenaný aj v Nitre (-2,3 percenta), Trnave (-1,3 percenta) a Banskej Bystrici (-1,0 percento). Košice zaznamenali mierny pokles o 0,4 percenta na 733 eur, zatiaľ čo v Bratislave došlo k poklesu o 1,8 percenta.

V rámci samotnej Bratislavy zostáva Staré Mesto najdrahšou lokalitou s priemerným nájomným 1 287 eur. Za ním nasleduje Záhorská Bystrica s 876 eurami. Naopak, najnižšie priemerné nájomné bolo vo Vrakuni (641 eur), ktorá zároveň zaznamenala najväčší pokles cien v hlavnom meste, a to o 10,3 percenta.

Medziročný vývoj a štruktúra bytov

V medziročnom porovnaní, teda druhý štvrťrok 2026 oproti druhému štvrťroku 2025, zostala priemerná cena nájomného za byt na Slovensku nezmenená na úrovni 727 eur. Medziročný nárast cien bol však evidovaný v niektorých mestách. Najvyšší nárast bol v Bratislave (+4,61 percenta), nasledovali Žilina (+3,99 percenta) a Poprad (+3,73 percenta). Spoločnosť Deloitte zdôraznila, že v žiadnom zo sledovaných krajských miest nebol v medziročnom porovnaní zaznamenaný pokles cien mesačného nájomného.

Z hľadiska dispozícií bytov najviac medziročne stúpli ceny nájomného päť- a viacizbových bytov (+7,7 percenta), mierny nárast zaznamenali aj jednoizbové byty (+1,1 percenta). Naopak, pokles cien sa prejavil pri štvorizbových bytoch (-2,0 percenta). Najväčší podiel na trhu s nájomným si naďalej udržiavajú dvojizbové byty, ktoré tvorili takmer polovicu všetkých ponúk v druhom štvrťroku 2026, za ktorými nasledovali trojizbové a jednoizbové byty.

Nájomné v novostavbách

Novostavby zostávajú najdrahším segmentom na trhu s nájomným. Priemerné nájomné v novostavbách na celom Slovensku dosiahlo 849 eur. V Bratislave bolo priemerné nájomné v novostavbách ešte vyššie, konkrétne 1 011 eur.

Celkovo je trh s nájomným na Slovensku v druhom štvrťroku 2026 charakterizovaný miernym poklesom celoslovenského priemeru cien, avšak s výraznými regionálnymi rozdielmi a pretrvávajúcou dominanciou Bratislavy, najmä v segmente novostavieb. Medziročné porovnanie naznačuje stabilitu celkových cien, s lokálnymi nárastmi v kľúčových mestách.