Zmena zákona a potreba kontroly režimu budovy

Zákon číslo 182/1993 Z.z. o vlastníctve bytov a nebytových priestorov, platný od 1. septembra 1993, bol opakovane novelizovaný. Tento komplexný právny predpis špecifikuje právne vzťahy v oblasti bývania a nebytových priestorov, pričom jeho ustanovenia sú dopĺňané ďalšími právnymi normami. V posledných dvoch rokoch došlo k sérii významných legislatívnych úprav.

Kľúčové legislatívne zmeny a ich účinnosť

Zákon o vlastníctve bytov a nebytových priestorov prešiel v posledných dvoch rokoch viacerými novelizáciami, ktoré sú výsledkom reformy stavebnej legislatívy a vplyvu nových stavebných zákonov. Tieto zmeny nadobúdajú účinnosť v rôznych fázach.

Od 1. apríla 2024 boli novelizované paragrafy 1, 2, 6 ods. 1, 8a ods. 10 písm. c), 18 ods. 3, 24 ods. 1 a 32j zákonom číslo 205/2023 Z.z. Následne od 1. januára 2025 sa upravili paragrafy 14 ods. 2 a 4, 14a ods. 1, 4, 5 až 8, 14b ods. 1 písm. l) a m), ods. 2 písm. f), ods. 3 písm. b) a 19 ods. 8 prostredníctvom zákona číslo 325/2024 Z.z.

Ďalšie úpravy s účinnosťou od 1. apríla 2025 zahŕňajú zmeny poznámok pod čiarou k odkazom 3, 13, 15b, 20a a paragrafu 22 ods. 4, ktoré sú opäť spojené so zákonom číslo 205/2023 Z.z. V ten istý deň vstúpila do platnosti aj modifikácia paragrafov 1 ods. 2 písm. c), 6 ods. 1 písm. a), 6 ods. 4, 16 ods. 4, 22 ods. 4 a 32j, ako aj súvisiacich poznámok pod čiarou na základe zákona číslo 26/2025 Z.z., súvisiaceho s novým stavebným zákonom.

Dopad zmien na základné pojmy a správu budov

Od 1. apríla 2024 sa menia základné pojmy zákona, ktoré definujú jeho rozsah platnosti. To má priamy vplyv na určenie, ktoré budovy spadajú pod jeho pôsobnosť.

Je nevyhnutné, aby bol režim každej budovy dôkladne posúdený. Správne určenie režimu budovy je kľúčové pre voľbu adekvátneho spôsobu jej správy a pre validitu všetkých súvisiacich úkonov. Každá legislatívna zmena si vyžaduje prehodnotenie, či sú potrebné konkrétne kroky na zabezpečenie súladu správy budovy s novelizovanou legislatívou.

Rozsah pôsobnosti zákona pred aprílom 2024

Pred 31. marcom 2024 sa správa podľa zákona číslo 182/1993 Z.z. vzťahovala na bytové domy, definované v § 2 ods. 2 zákona, ako aj na budovy bez charakteru bytového domu podľa § 24 ods. 1 prvej vety zákona.

Podľa § 2 ods. 2 zákona číslo 182/1993 Z.z., ktorý bol účinný od 1. júla 2007 do 31. marca 2024, sa za bytový dom považovala budova, kde viac ako polovica podlahovej plochy bola určená na bývanie a mala viac ako tri byty. V takomto objekte byty a nebytové priestory boli vo vlastníctve alebo spoluvlastníctve jednotlivých vlastníkov, zatiaľ čo spoločné časti a zariadenia domu boli spoluvlastníctvom všetkých vlastníkov.

Neustále novelizácie zákona o vlastníctve bytov a nebytových priestorov zdôrazňujú potrebu priebežného monitorovania legislatívneho vývoja a adaptácie správcovských procesov. Zabezpečenie súladu s platnými právnymi predpismi je kritické pre všetkých vlastníkov a správcov budov, aby sa predišlo potenciálnym právnym komplikáciám a zabezpečila efektívna správa nehnuteľností.