Zmeny pri hypotékach: Mladí získajú viac, investori si priplatia

Mladých ľudí do 35 rokov, ktorí si kupujú prvé vlastné bývanie a nevlastnia žiadnu rezidenčnú nehnuteľnosť, čaká na slovenskom hypotekárnom trhu pozitívna zmena. Banky im budú môcť od budúceho roka poskytnúť hypotéku až do výšky 90 percent hodnoty nehnuteľnosti. Naopak, investorom s dvomi a viac rezidenčnými nehnuteľnosťami sa od polovice roka 2027 sprísnia podmienky financovania, keďže základný limit pre ich hypotéky klesne z 80 na 70 percent hodnoty nehnuteľnosti. Cieľom týchto úprav je podpora mladých pri získavaní vlastného bývania a zároveň zníženie rizika na trhu investičných nehnuteľností.

Výhodnejšie podmienky pre mladých žiadateľov

Najvýznamnejšia zmena sa týka osôb do 35 rokov, ktoré doteraz nevlastnili žiadnu rezidenčnú nehnuteľnosť a hypotéku využívajú na kúpu alebo výstavbu vlastného bývania. Pre túto skupinu žiadateľov sa zrušia doterajšie výnimky, ktoré obmedzovali počet hypoték a stropy financovania. Banky tak budú môcť poskytnúť úver až do 90 percent hodnoty kupovanej nehnuteľnosti.

Pôvodne sa predpokladalo, že táto zmena začne platiť až od októbra 2026. Po intenzívnych rokovaniach s bankovým sektorom sa však jej zavedenie urýchlilo, a nové pravidlá by mali byť účinné už od budúceho roka. Tento krok má pomôcť mladým ľuďom prekonať prekážku nedostatočných vlastných zdrojov pri financovaní bývania.

Sprísnenie podmienok pre investorov

Iná situácia nastane pre investorov, ktorí vlastnia dve alebo viac rezidenčných nehnuteľností. Pre túto skupinu žiadateľov sa podmienky financovania sprísnia od 1. júla 2027. Základný limit pre ich hypotéky sa zníži z pôvodných 80 percent na 70 percent hodnoty nehnuteľnosti. Do celkového počtu vlastnených nehnuteľností sa pritom započítava aj spoluvlastnícky podiel vo výške minimálne 50 percent.

Aj v prípade investorov zostane určitá možnosť využitia výnimiek, avšak ich objem sa bude postupne znižovať. V prvom polroku 2027 bude na úrovni 20 percent úverov, v druhom polroku klesne na desať percent a neskôr sa očakáva ďalšie zníženie. Národná banka Slovenska (NBS) týmto krokom reaguje na rizikovejšie správanie investorov v porovnaní s ľuďmi kupujúcimi bývanie pre vlastnú potrebu.

Dôvody zmien podľa Národnej banky Slovenska

Podľa vyjadrenia Kužmu, predstaviteľa Národnej banky Slovenska, sleduje NBS pri nastavovaní týchto pravidiel rozdielne správanie kupujúcich. Investori, ktorí investujú do nehnuteľností, sú považovaní za rizikovejších ako ľudia, ktorí si kupujú nehnuteľnosť pre vlastné bývanie. Národná banka Slovenska vychádza aj zo skúseností zo zahraničia, ktoré potvrdzujú túto tendenciu.

V NBS argumentujú, že investori v období rastu cien často nakupujú viac nehnuteľností, čím môžu prispievať k zvyšovaniu dopytu a rastu cien. V prípade poklesu trhu sú však medzi prvými, ktorí začnú svoje nehnuteľnosti predávať, čo môže prehĺbiť nestabilitu na trhu. Tieto faktory sú kľúčové pre zavedenie prísnejších pravidiel pre investorov.

Dostupnosť bývania a ďalšie formy podpory

Aj napriek možnosti získať 90-percentnú hypotéku, samotná dostupnosť bývania na Slovensku, a to aj v Bratislave, zostáva podľa Kužmu náročná. Zvyšných desať percent hodnoty nehnuteľnosti stále predstavuje pre mnohých vysokú finančnú čiastku. Ako príklad uviedol starší dvojizbový byt s rozlohou 50 štvorcových metrov v Bratislave, ktorého cena je 8,2-násobkom priemernej ročnej mzdy v regióne.

V minulosti sa diskutovalo aj o 100-percentných hypotékach pre mladých, avšak NBS tento návrh nepodporila pre zvýšené riziko úverového portfólia. Štát však mladým žiadateľom poskytuje aj iné formy podpory. Medzi ne patrí daňový bonus na zaplatené úroky z hypotéky, ktorý môže dosiahnuť až 1200 eur ročne počas piatich rokov, teda celkovo 6000 eur. Ďalšou možnosťou je štátna prémia pri stavebnom sporení. Tieto zmeny prichádzajú v čase, keď tempo rastu cien nehnuteľností na Slovensku síce spomaľuje, no celkovo ceny stále stúpajú.