Zmeny v hypotékach: NBS uľahčuje prvé bývanie mladým, sprísňuje pre investorov

Národná banka Slovenska (NBS) schválila novelu opatrenia o úveroch na bývanie, ktorá prinesie významné zmeny v podmienkach získavania hypoték. Hlavným cieľom je podpora mladých ľudí pri kúpe prvého domova a zároveň sprísnenie financovania pre tých, ktorí už vlastnia viacero nehnuteľností. Nové pravidlá, ktoré vstúpia do platnosti od 1. januára 2027, menia prístup k pomeru LTV (Loan-to-Value).

Rozdelenie žiadateľov a upravené LTV limity

Doterajší jednotný limit pre LTV, ktorý stanovoval maximálnu výšku úveru na 80 percent hodnoty nehnuteľnosti, bude nahradený diferencovaným prístupom. NBS po novom rozdelí žiadateľov o hypotéku do troch kategórií. Prísnejšie podmienky sa dotknú žiadateľov kupujúcich tretiu a ďalšiu nehnuteľnosť, ktorým banky môžu požičať maximálne 70 percent z hodnoty nehnuteľnosti. Pre väčšinu ostatných žiadateľov zostáva limit LTV na úrovni 80 percent.

Historicky banky mohli poskytovať úvery s LTV až 90 percent ako výnimku, avšak len pre obmedzené percento nových hypoték. Z tejto výnimky podľa údajov NBS profitovali prevažne mladí ľudia, pričom len približne štvrtina, teda 5 percent všetkých úverov, bola poskytnutá klientom nad 35 rokov.

Podpora mladých pri prvom bývaní

Najzásadnejšou zmenou je úprava podmienok pre mladých ľudí do 35 rokov, ktorí si kupujú svoje prvé bývanie. Títo žiadatelia už nebudú musieť mať nasporených 20 percent z ceny nehnuteľnosti, ale budú si môcť požičať až 90 percent jej hodnoty. Táto zmena je navrhnutá tak, aby zmiernila najväčšiu prekážku pre mnohých mladých – potrebu vysokého vlastného vkladu. Pre kúpu bytu v hodnote 220-tisíc eur to napríklad znamená, že namiesto 44-tisíc eur vlastných prostriedkov im postačí 22-tisíc eur.

Na získanie 90-percentnej hypotéky musia byť splnené tri kľúčové podmienky súbežne. Žiadateľ nesmie mať viac ako 35 rokov, žiadny z dlžníkov nesmie vlastniť inú nehnuteľnosť na bývanie a prostriedky z úveru musia byť určené na kúpu alebo výstavbu vlastného bývania. Za nehnuteľnosť na bývanie sa považujú byty, domy a iné priestory vhodné na bývanie, vrátane apartmánov zapísaných v katastri ako nebytové priestory. Nezapočítavajú sa pozemky, budovy na šport a rekreáciu ani rozostavané stavby, na ktoré sa úver práve berie. Banka preveruje vlastníctvo nehnuteľností na Slovensku prostredníctvom katastra, pričom spoluvlastnícky podiel sa zohľadňuje len ak dosahuje aspoň polovicu.

Finančné dopady zvýšeného úveru

Hoci nová regulácia znižuje počiatočnú finančnú záťaž pre mladých, je dôležité si uvedomiť, že zvýšená výška úveru sa prejaví vo vyšších mesačných splátkach a celkových nákladoch. Pri hypotéke v hodnote 220-tisíc eur by namiesto pôvodného úveru 176-tisíc eur s mesačnou splátkou približne 798 eur (pri sadzbe 3,58% a splatnosti 30 rokov) išlo o úver 198-tisíc eur s mesačnou splátkou okolo 898 eur. Tento rozdiel 100 eur mesačne kumuluje počas 30 rokov takmer 36-tisíc eur dodatočných nákladov. V prípade vyššej úrokovej sadzby, napríklad 4,49 percenta, by sa rozdiel v splátkach a celkových nákladoch ešte zvýšil, presahujúc 40-tisíc eur počas splatnosti úveru.

Nové pravidlá schválené Bankovou radou NBS majú potenciál výrazne ovplyvniť trh s nehnuteľnosťami, predovšetkým v segmente prvého bývania. Pre klientov to znamená prístupnejšie vlastné bývanie, no zároveň potrebu zvážiť dlhodobé finančné záväzky. Účinnosť novely nastane 1. januára 2027 a bude sa uplatňovať postupne, čo bankám a klientom poskytne čas na adaptáciu na zmenené podmienky.