Zmeny v hypotékach: NBS upravuje podmienky pre mladých a investorov

NBS plánuje zaviesť diferencované limity ukazovateľa LTV (Loan-to-Value), ktorý určuje pomer výšky úveru k hodnote nehnuteľnosti. Súčasný plošný limit 80 % (s 20 % výnimkami) sa zmení tak, aby reflektoval potreby rôznych skupín žiadateľov o hypotéky. Cieľom je riešiť pretrvávajúci problém dostupnosti bývania, najmä pre mladú generáciu, a zároveň regulovať investičný dopyt, ktorý podľa NBS prispieva k výkyvom cien nehnuteľností. Tieto opatrenia majú byť rizikovo neutrálne a motivovať k zdravšiemu vývoju na realitnom trhu.

Nové limity LTV: Podpora mladých a regulácia investorov

Podľa nových pravidiel, ktoré NBS predstavila v pondelok, sa limit LTV pre mladých ľudí do 35 rokov, kupujúcich svoju prvú nehnuteľnosť, zvýši až na 90 %. Naopak, pri kúpe tretej a ďalšej nehnuteľnosti sa tento limit sprísni na 70 %. Hlavnou motiváciou pre tieto zmeny je potreba zlepšiť dostupnosť bývania pre prvokupujúcich, ktorí často čelia prekážkam pri financovaní nehnuteľnosti. Súčasne sa obmedzí špekulatívny dopyt, ktorý môže deformovať ceny realitného trhu.

Vladimír Dvořáček, člen bankovej rady a výkonný riaditeľ úseku dohľadu a finančnej stability NBS, zdôraznil, že analýzy, vrátane nových dát z katastra nehnuteľností, potvrdili význam investičného dopytu. Napriek rýchlejšiemu pribúdaniu nových bytov a nepriaznivému demografickému vývoju sa dostupnosť bývania pre mladých nezlepšuje, pričom investori zohrávajú kľúčovú úlohu. Úpravy LTV sú preto vnímané ako krok k spravodlivejšiemu a stabilnejšiemu trhu.

Vplyv investičného dopytu na realitný trh

Analýza NBS ukázala, že investičný dopyt po nehnuteľnostiach je na Slovensku výrazný. V roku 2025 viac ako 50 % bytov kúpených na úver patrilo ľuďom, ktorí už vlastnili minimálne jednu nehnuteľnosť. Až 16 % nehnuteľností dokonca kúpili osoby, ktoré už vlastnili dve a viac nehnuteľností. Tento trend investičného dopytu podľa NBS prispieva k väčším výkyvom cien nehnuteľností a zhoršuje dostupnosť bývania pre mladých a nové rodiny, pre ktoré je kúpa prvého domova kľúčová. Limit LTV pre rizikovejší typ dopytu má teda pomôcť zmierniť tieto riziká a stabilizovať trh.

Očakávaný dopad a časový rámec

NBS predpokladá, že tieto zmeny budú mať štrukturálny, nie razantný dopad na hypotekárny trh. Očakáva sa pokles investičných nákupov a naopak nárast podielu hypoték pre mladších ľudí. Celkový vplyv na rizikovosť úverov má zostať neutrálny. Medzirezortné pripomienkové konanie k návrhu zmien by malo začať v najbližších dňoch, s predpokladanou účinnosťou od 1. októbra. Marek Ličák, riaditeľ odboru finančnej stability NBS, uviedol, že centrálna banka je pripravená diskutovať s bankami o potrebnom čase na implementáciu nových pravidiel. Cieľom je nájsť rovnováhu medzi stabilitou finančného sektora a podporou sociálne dôležitého segmentu mladých domácností pri získavaní vlastného bývania.