Zmeny vo vlastníctve bytov a nebytových priestorov: Novela zákona účinná od 2025

Novela zákona o vlastníctve bytov a nebytových priestorov účinná od 1. januára 2025

Dňa 30. októbra bol parlamentom schválený zákon č. 325/2024 Z. z., ktorý novelizuje zákon č. 182/1993 Z. z. o vlastníctve bytov a nebytových priestorov. Táto novela vstupuje do platnosti 1. januára 2025 a prináša niekoľko dôležitých zmien, ktoré ovplyvnia vlastníkov bytov a nebytových priestorov.

Jednou z kľúčových noviniek je zavedenie možnosti elektronického hlasovania, čím sa modernizuje proces rozhodovania. Ďalšou významnou zmenou je úprava podmienok pre plnomocenstva, ktorá zjednodušuje zastupovanie vlastníkov. Novela rovnako rieši aj obmedzenia pre neplatičov a spresňuje proces správy domov.

Elektronické hlasovanie a jeho podmienky

Od 1. januára 2025 bude možné rozhodnutia vlastníkov bytov a nebytových priestorov prijímať nielen na schôdzi alebo písomným hlasovaním, ale aj prostredníctvom elektronickej formy, napríklad e-mailom. Tento nový spôsob hlasovania je definovaný v § 14 ods. 2 BytZ a predstavuje zmenu formy, nie princípu hlasovania.

Elektronické hlasovanie je určené len pre písomné hlasovanie a nemôže byť použité, ak písomné hlasovanie iniciuje štvrtina vlastníkov bytov a nebytových priestorov. Ak vlastník prejaví záujem o elektronické hlasovanie, zabezpečí ho spoločenstvo vlastníkov alebo správca. Vlastník je povinný oznámiť svoju elektronickú adresu na účely tohto hlasovania podľa § 14a ods. 5 a 6 BytZ.

Zjednodušenie plnomocenstiev a správa domu

Novela zákona vypustila ustanovenie o povinnej náležitosti plnej moci, konkrétne požiadavku, aby plnomocenstvo obsahovalo príkaz na hlasovanie pri konkrétnych otázkach. Pôvodné znenie § 14 ods. 4 BytZ vyžadovalo, aby plnomocenstvo na zastupovanie pri hlasovaní bolo v listinnej podobe s úradne osvedčeným podpisom a obsahovalo konkrétny príkaz, ako má splnomocnenec hlasovať. Toto obmedzenie bolo vypustené, čo zjednodušuje proces zastupovania vlastníkov.

Zmena prináša väčšiu flexibilitu pre vlastníkov, ktorí môžu splnomocniť inú osobu, aby ich zastupovala pri hlasovaní, bez nutnosti presne špecifikovať ich hlasovacie preferencie pre každú otázku vopred. Splnomocnená osoba sa naďalej preukazuje originálom plnomocenstva na začiatku schôdze alebo overovateľom pri písomnom hlasovaní, prípadne správcovi alebo rade pri elektronickom hlasovaní.

Obmedzenia pre neplatičov a prevod vlastníctva

Zákon č. 182/1993 Z. z., známy ako BytZ, obsahuje ustanovenia, ktoré obmedzujú vlastníkov bytov a nebytových priestorov s nedoplatkami. Tieto obmedzenia sú kľúčové pre zabezpečenie riadneho fungovania správy bytových domov a udržiavanie fondu prevádzky, údržby a opráv.

Jedným z hlavných obmedzení je situácia pri prevode vlastníctva. Vlastník s nedoplatkami nemôže previesť svoj byt alebo nebytový priestor bez vyrovnania všetkých dlhov. Správca domu má tiež oprávnenie vymáhať vzniknuté nedoplatky podľa § 8b ods. 1 písm. e) BytZ. Okrem toho, podľa § 9 ods. 3 BytZ, má správca alebo spoločenstvo právo zverejniť zoznam vlastníkov, ktorí majú nedoplatky na preddavkoch do fondu prevádzky, údržby a opráv domu a na úhradách za plnenie, ak úhrnná výška nedoplatkov dosiahne aspoň trojnásobok ich aktuálneho mesačného určenia. Tieto opatrenia sú zamerané na ochranu záujmov spoločenstva vlastníkov a zabezpečenie finančnej stability bytového domu.

Zmeny v zákone o vlastníctve bytov a nebytových priestorov sú reakciou na meniace sa potreby a technologický pokrok, pričom sa snažia zefektívniť a zmodernizovať procesy spojené so správou bytových domov. Elektronické hlasovanie a zjednodušenie plnomocenstiev predstavujú dôležité kroky k väčšej transparentnosti a dostupnosti pre všetkých vlastníkov. Zároveň sú zachované mechanizmy na ochranu pred neplatičmi, čo prispieva k udržateľnosti bytového fondu. Vlastníci by sa mali s týmito novinkami dôkladne oboznámiť, aby sa vyhli prípadným komplikáciám a efektívne využívali svoje práva a povinnosti vyplývajúce z vlastníctva nehnuteľností.