Zrekonštruovaný byt: Oplatí sa investovať do drahšieho?

Slovenský realitný trh prechádza významnými zmenami. Oproti minulosti, keď boli kupujúci ochotní kúpiť byt v pôvodnom stave a investovať do jeho renovácie, je dnes táto ochota výrazne nižšia. Tento trend prehlbuje cenový rozdiel medzi bytmi v pôvodnom stave a tými po rekonštrukcii, ktorý sa pohybuje medzi 15 až 30 percentami.

Rast cien a stav trhu

Tento vývoj ovplyvňuje aj celkové ceny nehnuteľností. Podľa Realitného barometra Realitnej únie SR, dosiahla priemerná cena bytov v krajských mestách ku koncu januára 2026 sumu 3 336 eur za meter štvorcový, čo predstavuje medziročný rast o 12,4 percenta. Ceny nehnuteľností na Slovensku sa za posledných desať rokov viac ako zdvojnásobili, pričom rok 2025 bol najsilnejší z hľadiska rastového tempa za posledné tri roky.

Analytici portálu Herrys.sk zistili, že v roku 2025 bolo v Bratislave v ponuke viac ako 3 700 novostavieb s priemernou cenou okolo 5 323 eur za meter štvorcový. Na sekundárnom trhu v decembri 2025 dosahovala priemerná cena približne 4 421 eur za meter štvorcový.

Prečo kupujúci preferujú zrekonštruované byty

Hlavným dôvodom, prečo kupujúci odmietajú byty v pôvodnom stave, sú peniaze. Karin Zápalová, odborníčka na reality a majiteľka realitnej kancelárie Karin & Partners, vysvetľuje, že mladí ľudia uprednostňujú novostavby alebo byty, ktoré prešli kompletnou rekonštrukciou. Byty v pôvodnom stave často kupujú investori a spoločnosti, ktoré ich následne renovujú a predávajú so ziskom.

Kľúčovým faktorom je finančná situácia bežných kupujúcich. Väčšina z nich financuje kúpu nehnuteľnosti hypotékou a po jej splatení im nezostávajú dostatočné prostriedky na rozsiahlejšiu renováciu bytu. Napríklad náklady na rekonštrukciu trojizbového bytu sa môžu pohybovať od 25-tisíc do 45-tisíc eur.

Prevádzkové náklady a rýchlosť predaja

Okrem jednorazových nákladov na rekonštrukciu, rastie aj význam dlhodobých prevádzkových nákladov. Moderné technológie v novostavbách a zrekonštruovaných bytoch prispievajú k výrazne nižšej energetickej náročnosti, čo v dobe rastúcich cien energií znamená menšie mesačné výdavky. Portál Peniaze.sk už skôr uviedol, že novostavby v Bratislave začínajú na cene okolo 3 000 eur za meter štvorcový. Rozdiel v mesačných nákladoch medzi starším a energeticky úsporným bytom môže dosiahnuť desiatky až stovky eur ročne, obzvlášť vysoké výdavky sú spojené so staršími bytovými domami zo 70. a 80. rokov minulého storočia.

Rýchlosť predaja jasne ukazuje rozdiely medzi typmi bytov. Dobre nacenené zrekonštruované byty a novostavby v atraktívnych lokalitách sa spravidla predajú do 30 až 60 dní. Byty v pôvodnom stave alebo s nadhodnotenou cenou môžu zostať v ponuke tri až šesť mesiacov. Karin Zápalová dodáva, že byt v pôvodnom stave, ktorý realitná kancelária zaradí do ponuky, sa predá maximálne do troch mesiacov.

Kombinácia vysokých nákladov na rekonštrukciu a vyšších prevádzkových nákladov odrádza kupujúcich s obmedzeným rozpočtom od kúpy bytov v pôvodnom stave. Nižšie prevádzkové náklady však môžu v dlhodobom horizonte kompenzovať vyššiu počiatočnú investíciu.