Zvrat na trhu s bývaním? Nájomné klesá a byty sa prenajímajú ...

Napriek pretrvávajúcemu pocitu stability na realitnom trhu, analytici poukazujú na varovné signály indikujúce možný zvrat. Klesajúci výnos z prenájmu nehnuteľností v kombinácii s rastúcou mierou zlyhania spotrebných úverov naznačuje, že éra neobmedzene lacných peňazí sa končí a ceny nehnuteľností môžu byť nadhodnotené. To núti investorov prehodnotiť svoje stratégie a pripraviť sa na potenciálne korekcie trhu.

Nová stratégia pre realitných investorov

Analytik Juraj Karpiš reaguje na Správu o finančnej stabilite Národnej banky Slovenska a zdôrazňuje faktory, ktoré dnes vyžadujú opatrnosť pri budúcich cenách nehnuteľností. Upozorňuje na koniec éry lacných peňazí a vysoké percento Slovákov, ktorí majú svoje úspory viazané výlučne v nehnuteľnostiach, ktorých hodnota je silne závislá od domácej ekonomiky.

Ak by trhové ceny realít po rokoch rastu začali výraznejšie klesať, mohlo by to vyvolať dominový efekt, ktorý by ovplyvnil pocit bohatstva domácností a následne znížil maloobchodnú spotrebu. Realitní investori by mali zvážiť zmenu svojej stratégie, pretože doterajšie vzťahy sa menia a menia sa aj podmienky na trhu.

Miera úverového zlyhania ako prediktor

Súčasný výnos z prenájmu v Bratislave, ktorý sa pohybuje okolo troch percent, je z dlhodobého hľadiska ťažko udržateľný v porovnaní s výnosom nízkorizikových dlhopisov dosahujúcich štyri percentá. Navyše, Národná banka Slovenska zaznamenala nárast miery nesplácaných spotrebných úverov na 7,4 až 8 percent, čo predstavuje viacročné maximum.

Miera zlyhania pri spotrebných úveroch je považovaná za predstihový indikátor pre zlyhanie hypoték. Zvýšenie tejto miery signalizuje oslabenie finančnej stability domácností a môže predznamenávať problémy v hypotekárnom portfóliu.

Psychológia a profil dlžníkov

Prvým pilierom tohto tvrdenia je hierarchia splácania, kde domácnosti v finančnej tiesni prioritne prestávajú splácať nezabezpečené záväzky ako spotrebné úvery, aby si udržali strechu nad hlavou. Akonáhle rastie miera zlyhania spotrebných úverov, naznačuje to vyčerpanie finančných rezerv domácností a naznačuje šírenie problémov na hypotekárny trh v nasledujúcich mesiacoch.

Druhým pilierom je profil dlžníka. Spotrebné úvery si často berú ľudia s nižšími príjmami alebo menšími finančnými rezervami. Táto skupina je citlivejšia na zhoršenie ekonomickej situácie, ako je napríklad rastúca nezamestnanosť alebo vysoká inflácia. Ich zlyhanie signalizuje skoré trhliny v ekonomike ešte predtým, než zasiahnu bonitnejších klientov s nehnuteľnosťami.

Dopady zvýšenia úrokových sadzieb ECB

Ďalším faktorom, ktorý môže ovplyvniť dnešné ceny nehnuteľností, je nedávne zvýšenie úrokových sadzieb Európskou centrálnou bankou. Na júnovom zasadnutí ECB zvýšila všetky tri základné úrokové sadzby o 25 bázických bodov. Toto rozhodnutie bolo motivované obnovenými inflačnými tlakmi v eurozóne, spôsobenými opätovným zdražovaním energií a napätou geopolitickou situáciou na Blízkom východe, ktorá ovplyvnila prepravu ropy a iných komodít.

ECB zároveň prehodnotila svoje prognózy a očakáva, že celková inflácia v eurozóne dosiahne v roku 2026 priemerne tri percentá, čo je výrazne nad jej cieľom. Tieto kroky ECB ďalej zhoršujú dostupnosť úverov a spomaľujú celkovú ekonomiku, čo v dlhodobom horizonte môže viesť k tlaku na znižovanie cien nehnuteľností. Prehliadanie týchto signálov by mohlo mať pre investorov vážne dôsledky.