Zwirn 2 - Mezanínový úver na rezidenčný projekt v Bratislave

Mezanínový konštrukčný úver je poskytovaný pre rezidenčný projekt Zwirn 2 v Bratislave. Predpokladaný výnos pre investorov (IRR) sa pohybuje v rozmedzí 6,5 až 6,7 percenta ročne. K dátumu spracovania článku bolo investovaných 171 279 305,81 Kč z celkového objemu 187 500 000 Kč. Investičná príležitosť je určená výhradne pre investorov s daňovou rezidenciou v Českej republike. Zostáva 15 dní na investovanie a očakávané splatenie úveru je plánované o 30 mesiacoch. Do projektu uskutočnilo investície 1183 investorov. Minimálna investícia je stanovená na 5 000 Kč. Úroky budú vyplatené po ukončení projektu. Lokalita projektu je Ružinov, Bratislava. Developerom projektu je spoločnosť YIT. Úver je určený na refinancovanie časti vlastných zdrojov už preinvestovaných v projekte a na financovanie finančných nákladov spojených s čerpaním úveru. Produktom je participácia na výnosoch a stratách z úverovej zmluvy. Zabezpečenie úveru zahŕňa notársky zápis k priamej vykonateľnosti pohľadávky, podriadenie splácania všetkých úverov a zápožičiek splácaniu úveru Upvest (okrem seniorného úveru), a záložné právo ku všetkým jednotkám projektu Zwirn 2 vo vlastníctve úverovaného a podielu úverovaného ako prvého v poradí, vrátane zákazu scudzenia a ďalšieho zaťaženia, a to až po úplnom splatení seniorného úveru. Tranža A má veľkosť 187 500 000 Kč a fundraising začína 16. apríla 2026.

Projekt Zwirn 2: Detaily a harmonogram

Projekt Zwirn sa nachádza v mestskej časti Ružinov v Bratislave, blízko Starého Mesta. Táto lokalita prechádza dynamickým rozvojom a stáva sa moderným centrom Bratislavy. Projekt Zwirn susedí s nákupným centrom Nivy Centrum a hlavnou bratislavskou autobusovou stanicou. Zwirn pozostáva z troch rezidenčných komplexov (Zwirn 1, Zwirn 2 a Zwirn 3) a kancelárskej budovy Zwirn Office. Rezidenčné etapy Zwirn 1, Zwirn 3 a kancelárska budova Zwirn Office boli už dokončené. Predmetom financovania je posledná rezidenčná etapa Zwirn 2, ktorá disponuje právoplatným stavebným povolením a jej výstavba prebieha. Dokončenie je naplánované na marec 2028.

Projekt je rozdelený do ôsmich stavebných blokov (M, N, G, H, I, J, K a L), ktoré uzatvárajú štvorcový vnútroblok. Všetky bloky sú spojené spoločnou podzemnou garážou. Výšky stavebných blokov sa pohybujú od 6 do 11 nadzemných podlaží. Parter projektu je vyhradený pre obchodné a gastro prevádzky. V rámci projektu bude realizovaných celkom 26 983 m2 plôch určených na bývanie, z toho 21 456 m2 tvoria byty a 5 526 m2 apartmány/ateliéry. Celkový počet jednotiek určených na bývanie je 386 (283 bytov a 103 apartmánov/ateliérov). Projekt zahŕňa aj 2 590 m2 balkónov a lodžií, 1 293 m2 terás a predzáhradiek, 1 017 m2 pivníc, 2 469 m2 retailových plôch a 625 garážových parkovacích miest.

Dispozície jednotiek sa pohybujú od 1+kk do 5+kk, s najvyšším zastúpením jednotiek 2+kk a 3+kk. Priemerná výmera bytov je 75,8 m2, apartmánov/ateliérov 53,7 m2. Priemerná výmera všetkých jednotiek určených na bývanie je 69,9 m2.

Financovanie a Zabezpečenie Úveru

Generálnym dodávateľom stavby je YIT Slovakia a.s., ktorá je spriaznenou osobou úverovaného. Zmluva o dielo funguje na princípe postupného zazmluvňovania subdodávok stavebných prác, pričom za subdodávateľov zodpovedá generálny dodávateľ. Dielo má byť pripravené na kolaudáciu do 30. septembra 2027 a odovzdané bez vád do 20. decembra 2027. Zmluva Upvest počíta s časovou rezervou, s požadovaným dátumom kolaudácie 31. marca 2028. Celkové náklady realizácie projektu môžu dosiahnuť maximálne 150,5 mil. EUR bez DPH, z čoho 25,6 mil. EUR predstavujú akvizičné náklady (precenená hodnota pozemkov). Celkové očakávané výnosy sú 154,7 mil. EUR bez DPH. Tieto minimálne požadované výnosy podľa úverovej zmluvy Upvest sú o 8,5 percenta nižšie oproti cenníku developera.